Чи можна орендарю напряму сплачувати комунальні послуги

Правова основа: стаття 528 Цивільного кодексу

Механізм такої схеми спирається на п. 1 ст. 528 Цивільного кодексу України: виконання обов’язку може бути покладено боржником на іншу особу, якщо з умов договору, вимог ЦКУ або суті зобов’язання не випливає обов’язок боржника виконати його особисто. У такому разі кредитор зобов’язаний прийняти виконання, запропоноване за боржника іншою особою.

Застосовуючи цю норму до оренди: власник приміщення (орендодавець) є стороною договорів з постачальниками комунальних послуг. Але він може покласти обов’язок фактичної оплати цих послуг на орендаря — фактичного користувача майна. Жоден стандартний договір про надання комунальних послуг зазвичай не забороняє такого перекладення. А в договорі оренди це просто фіксується як умова.

Судова практика з цього питання однозначна: рішень, які б суперечили такій позиції, немає.

Як саме прописати це в договорі оренди

Для оформлення прямої оплати комунальних послуг орендарем у договорі можна використати таке формулювання, наприклад як орендар зобов’язується самостійно та за власний рахунок сплачувати вартість спожитих ним комунальних послуг (електропостачання, водопостачання, опалення тощо) безпосередньо на рахунки відповідних постачальників послуг на підставі виставлених на ім’я орендодавця рахунків.

Технічно це виглядає так: рахунки приходять на ім’я власника приміщення, але фактично їх оплачує орендар — із зазначенням особового рахунку орендодавця у призначенні платежу.

Чому ФОП на ЄП таке формулювання може не підійти

І тут починається найважливіше. Якщо орендодавець є ФОП на єдиному податку — таке формулювання у договорі може створити податкові проблеми.

Відповідно до роз’яснень ДПС, якщо орендар не переуклав договори з постачальниками комунальних послуг на своє ім’я, то оплата ним комуналки розглядається як виконання обов’язку замість орендодавця. А компенсація за комунальні послуги не включається до доходу ФОП на єдиному податку — вона оподатковується за загальними правилами для фізичних осіб (ПДФО 18% + військовий збір 5%).

Тобто якщо окремо виділити компенсацію комуналки — ФОП не може провести її через єдиний податок. Це вже не орендний дохід, а інший вид надходження з іншим режимом оподаткування.

Як сплачувати комунальні послуги — правильне рішення

Щоб уникнути цієї проблеми, найбезпечніший варіант — не виділяти комунальні платежі окремо, а включити їх до складу орендної плати. Можна сформулювати це в договорі як сторони погоджуються, що всі витрати на комунальні послуги (електропостачання, водопостачання, водовідведення, опалення, вивезення побутових відходів тощо), пов’язані з користуванням орендованим приміщенням, враховані у складі орендної плати. Орендар сплачує орендодавцю орендну плату, яка включає в себе витрати на спожиті комунальні послуги, і не відшкодовує їх окремо.

У цьому разі орендар у платіжній інструкції зазначає просто «оплата орендної плати згідно з договором оренди» — і ФОП приймає всі кошти як орендний дохід, що оподатковується єдиним податком.

Важливо: ні в договорі, ні в первинних документах при такому варіанті не повинні фігурувати кіловат-години, кубометри газу чи води та інші одиниці виміру комунальних ресурсів. Ви надаєте послугу — оренду. Саме так і слід її оформлювати.

Як визначити розмір орендної плати з урахуванням комуналки

Якщо вирішено включати комунальні витрати до складу орендної плати, постає практичне питання: як розрахувати суму, щоб і орендодавець не залишився в мінусі, і орендар розумів, за що платить.

Варіант 1 — фіксована орендна плата. Сторони визначають середню суму комунальних платежів за минулий рік, додають до неї фіксовану частину оренди і ділять на 12 місяців. Можна також застосувати індекс інфляції або валютного курсу для коригування. Договором варто передбачити можливість перегляду суми за останній місяць строку — щоб «вирівняти» фактичне споживання з розрахунковим.

Варіант 2 — фіксована і змінна частини. Договір передбачає постійну частину оренди і змінну, яка покриває фактичні комунальні витрати. У цьому разі щомісяця доведеться підписувати додаткову угоду із зазначенням загальної суми за конкретний місяць. Варіант гнучкіший, але потребує більшої адміністративної роботи.

Третій варіант: переоформити комунальні договори на орендаря

Найчистіше з правової точки зору рішення — переукласти договори з постачальниками комунальних послуг безпосередньо на орендаря. У цьому разі він стає стороною відносин з постачальником і сплачує все самостійно без будь-якого зв’язку з рахунком орендодавця. Жодних питань щодо оподаткування у ФОП не виникає.

Цей варіант не завжди зручний і залежить від готовності постачальників переоформити договори — але якщо є можливість, це найбезпечніша схема для всіх сторін.

Відео на тему: Сплата комунальних платежів напряму від орендаря

Практичний висновок

Розібрались як сплачувати комунальні послуги напряму орендарем — законна схема відповідно до ст. 528 ЦКУ і без проблем реалізується через відповідний пункт в договорі оренди. Але якщо орендодавець є ФОП на єдиному податку — такий підхід може призвести до того, що компенсація комуналки оподатковуватиметься як дохід фізособи, а не як орендний дохід.

Безпечніше або включити комуналку до складу орендної плати, або переоформити договори з постачальниками на орендаря.