ФОП для оренди нерухомості: як легально здавати квартири, офіси та земельні ділянки

Здача нерухомості в оренду – один з найпопулярніших способів отримання пасивного доходу в Україні. Але не всі підприємці можуть легально здавати квартири чи комерційні приміщення на спрощеній системі оподаткування. Розбираємо, які групи ФОП мають право орендувати нерухомість, які КВЕД обирати та які обмеження потрібно враховувати.

Які групи ФОП можуть здавати нерухомість в оренду: обмеження та можливості

Не кожен ФОП-платник єдиного податку має право бути орендодавцем. Законодавство встановлює чіткі правила залежно від групи спрощеної системи оподаткування.

ФОП 1 група – ЗАБОРОНЕНО: Підприємці на першій групі взагалі не мають права здавати в оренду нерухоме майно. Це стосується будь-яких об’єктів:

• Житлової нерухомості (квартири, будинки, кімнати)
• Комерційної нерухомості (офіси, магазини, склади)
• Земельних ділянок

Якщо ви на 1 групі і хочете здавати нерухомість – потрібно переходити на 2 або 3 групу.

ФОП 2 група – ДОЗВОЛЕНО з обмеженнями: Підприємці на другій групі можуть здавати нерухомість, але тільки певним категоріям орендарів:

✅ Фізичним особам (населенню)

✅ Іншим платникам єдиного податку (ФОП на спрощенці)

❌ Підприємствам на загальній системі оподаткування

❌ ТОВ, які не є платниками ЄП

❌ Державним установам

Це обмеження встановлено статті 291.4 Податкового кодексу України, який визначає коло осіб, яким ФОП другої групи може надавати послуги.

Обов’язковий КВЕД для 2 групи: 68.20 – Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.

ФОП 3 група – ДОЗВОЛЕНО без обмежень по орендарях: Підприємці на третій групі мають найбільше свободи та можуть здавати нерухомість будь-кому:

• Фізичним особам
• ФОП (на будь-якій системі)
• Юридичним особам незалежно від системи оподаткування
• Державним установам та підприємствам
• Особам, які провадять незалежну професійну діяльність

Єдине обмеження – площа нерухомості (про це детальніше нижче).

Важлива умова для всіх груп: ФОП може здавати в оренду тільки нерухомість, яка перебуває у його приватній власності. Тобто, у вас мають бути правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, договір дарування тощо).

Обмеження площі нерухомості: критичні цифри для спрощенців

Податковий кодекс України встановлює жорсткі ліміти площі об’єктів, які можна здавати в оренду, залишаючись на спрощеній системі оподаткування. Ці обмеження критично важливі для всіх ФОП.

Максимальна площа для оренди на спрощенці:

📏 До 400 м² – житлової нерухомості

• Квартири
• Будинки
• Кімнати в гуртожитках

📏 До 900 м² – нежитлової нерухомості

• Офісні приміщення
• Магазини
• Склади
• Комерційні площі

📏 До 0,2 га – земельних ділянок

• Ділянки під забудову
• Сільськогосподарські землі
• Ділянки під комерційне використання

Ці норми встановлені відповідно статті 291.5.3 Податкового кодексу України.

Як рахувати площу: Обмеження стосуються кожного окремого виду майна. Це означає, що ви можете одночасно здавати:

• 400 м² житла
• 900 м² комерційної нерухомості
• 0,2 га землі

І це буде відповідати законодавству.

Критична помилка – змішане використання: ФОП НЕ має права одночасно здавати частину нерухомості як фізична особа (не суб’єкт господарювання), а іншу частину як підприємець. Це пряме порушення згідно з роз’ясненнями ДПС.

Що робити, якщо площа перевищує ліміти:

Якщо загальна площа вашої нерухомості перевищує встановлені норми, у вас два варіанти:

1. Здавати всю нерухомість як ФОП на загальній системі оподаткування
2. Здавати всю нерухомість як фізична особа (не суб’єкт господарювання) з оподаткуванням за ставкою 18% ПДФО + 1,5% військовий збір

Приклад порушення:

❌ У вас квартира 150 м². Ви здаєте 100 м² як ФОП, а 50 м² як фізособа – це заборонено!

✅ Здавайте всі 150 м² тільки як ФОП або тільки як фізособа.

КВЕД для оренди нерухомості: який код обирати для різних видів діяльності

Вибір правильного КВЕД – це основа легальної діяльності з оренди нерухомості. Кожен код має своє призначення та особливості застосування згідно з Національним класифікатором України ДК 009:2010 “Класифікація видів економічної діяльності”.

КВЕД 68.20 – Надання в оренду власного та орендованого нерухомого майна

Це найпопулярніший і найуніверсальніший КВЕД для орендодавців. Якщо ви здаєте власну нерухомість на строк від місяця і більше – це ваш вибір.

Що входить:

• Оренда житлових приміщень (квартири, будинки, кімнати)
• Оренда нежитлових приміщень (офіси, склади, магазини, торгові площі)
• Оренда земельних ділянок

Хто може використовувати:

❌ ФОП 1 група – заборонено (підпункт 291.4.1 ПКУ)

✅ ФОП 2 група – дозволено (тільки населенню та платникам ЄП)

✅ ФОП 3 група – дозволено без обмежень

Обов’язкова умова: У вас мають бути документи, які підтверджують право власності на об’єкт:

• Договір купівлі-продажу
• Свідоцтво про спадщину
• Договір дарування
• Рішення суду про визнання права власності

Особливість: КВЕД 68.20 передбачає довгострокову оренду – від одного місяця і більше. Для подобової оренди використовується інший код.

КВЕД 55.20 – Діяльність засобів розміщування на період відпустки та тимчасового проживання

Це КВЕД для короткострокової оренди – коли ви здаєте нерухомість на добу, тиждень або строк до одного місяця.

Що входить:

• Подобова оренда квартир
• Апартаменти для туристів
• Котеджі та будиночки
• Хостели та гостьові будинки
• Турбази та кемпінги
• Селянські будиночки (агротуризм)

Хто може використовувати:

❌ ФОП 1 група – заборонено

✅ ФОП 2 група – дозволено (населенню та платникам ЄП)

✅ ФОП 3 група – дозволено

⚠️ КРИТИЧНО ВАЖЛИВО – туристичний збір: Якщо ви використовуєте КВЕД 55.20, у вас виникає обов’язок відповідно до статті 268 Податкового кодексу України:

• Сплачувати туристичний збір (зазвичай фіксована ставка за добу)
• Подавати щоквартальну декларацію з туристичного збору (форма F0303507)

Туристичний збір встановлюється місцевими радами на підставі статті 268 ПКУ і становить зазвичай від 0,5% до 1% від мінімальної зарплати за кожну добу тимчасового розміщення особи.

Строки подання декларації: до 20 числа місяця, що настає за звітним кварталом

Коли обирати 55.20 замість 68.20:

• Здаєте квартиру через Booking або Airbnb
• Працюєте з туристами на короткий строк
• Оренда рідко перевищує 30 днів
• Часто змінюються орендарі

КВЕД 68.31 – Агентства нерухомості (рієлторські послуги)

Це КВЕД для посередницької діяльності, коли ви не здаєте власну нерухомість, а надаєте послуги з пошуку, підбору та супроводу угод.

Що входить:

• Пошук орендарів або покупців для інших власників
• Підбір квартир чи офісів на замовлення клієнтів
• Консультації щодо купівлі, продажу, оцінки нерухомості
• Супровід договорів купівлі-продажу та оренди
• Юридична підтримка угод з нерухомістю

Хто може використовувати:

❌ ФОП 1 група – заборонено

❌ ФОП 2 група – заборонено (підпункт 291.4.1 ПКУ)

✅ ФОП 3 група – дозволено

Для кого підходить:

• ФОП-рієлтори
• Агенти з нерухомості
• Консультанти на ринку нерухомості
• Брокери

Важливо: КВЕД 68.31 НЕ підходить для власників, які здають своє майно. Це виключно для посередницької діяльності.

КВЕД 68.32 – Управління нерухомим майном за винагороду

Це КВЕД для управління чужою нерухомістю від імені власника за договором.

Що входить:

• Управління житловими будинками (ОСББ, керуючі компанії)
• Координація технічного обслуговування будівель
• Збір платежів від орендарів
• Контроль комунальних послуг та поточний ремонт
• Управління офісними або торговими центрами
• Укладання договорів оренди від імені власника

Хто може використовувати:

❌ ФОП 1 група – заборонено

❌ ФОП 2 група – заборонено (підпункт 291.4.1 ПКУ)

✅ ФОП 3 група – дозволено

Для кого підходить:

• Керуючі компанії
• Управителі багатоквартирних будинків
• Професійні менеджери нерухомості
• Компанії з утримання комерційних об’єктів

Особливість: Ви не володієте нерухомістю, а лише керуєте нею на підставі договору управління, отримуючи винагороду за свої послуги.

Форма № 20-ОПП: як заповнювати та куди подавати

Що таке форма № 20-ОПП: Це заява про об’єкти оподаткування або об’єкти, пов’язані з оподаткуванням або через які провадиться діяльність. Форму затверджено наказом Міністерства фінансів України від 09.12.2011 № 1588.

Як заповнювати: У графі №9 “Стан об’єкта оподаткування” потрібно вказати цифру “9” – що означає “Здається в оренду”.

Куди подавати: Заява подається до податкової інспекції за основним місцем обліку ФОП (за вашою податковою адресою).

Строки подання: 📅 Протягом 10 робочих днів після:

• Реєстрації нерухомості
• Створення або відкриття об’єкта нерухомості
• Набуття права власності на об’єкт

Відлік 10-денного строку починається з дати, вказаної в правовстановлюючих документах (договорі купівлі-продажу, свідоцтві про спадщину тощо).

Які документи підтверджують право:

• Договір купівлі-продажу
• Договір дарування
• Свідоцтво про право на спадщину
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Корисна порада: Подайте форму одразу після набуття права власності, навіть якщо ще не знайшли орендаря. Краще зафіксувати об’єкт завчасно, ніж потім мати проблеми з податковою.

Застосування РРО та ПРРО: коли потрібна фіскалізація при оренді

Питання фіскалізації платежів за оренду часто викликає плутанину серед підприємців. Розбираємо, коли потрібно видавати чеки, а коли можна обійтися без них відповідно до Закону України “Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг” № 265/95-ВР.

Загальне правило для ФОП-платників ЄП: При здійсненні розрахункової операції (отриманні оплати) ви зобов’язані застосовувати ПРРО (програмний реєстратор розрахункових операцій) або РРО (касовий апарат) у таких випадках:

• Отримання готівки
• Оплата через термінал (еквайринг)
• Безготівкові перекази на рахунок без формату IBAN

Виняток – платежі на IBAN:

✅ Якщо ви отримуєте оплату за оренду на банківський рахунок у форматі IBAN, застосовувати ПРРО або РРО не потрібно згідно з роз’ясненнями ДПС.

Договір оренди: обов’язкова письмова форма та нотаріальне посвідчення

Письмовий договір оренди – це не просто формальність, а обов’язкова вимога законодавства, яка захищає як орендодавця, так і орендаря.

Формати договору:

✅ Паперовий документ з власноручними підписами сторін

✅ Електронний документ з кваліфікованим електронним підписом (КЕП)

Коли потрібне нотаріальне посвідчення:

• Більше 3 років – для приватної власності
• Більше 5 років – для державної чи комунальної власності

Податкова адреса ФОП vs фактичне використання: чи діє пільга

Часто виникає ситуація, коли адреса реєстрації ФОП співпадає з адресою житлової нерухомості, але підприємець фактично не використовує це житло в бізнесі. Чи втрачається пільга?

Ключове питання: Чи застосовується пільга при нарахуванні податку на нерухоме майно до житла, яке зазначене як місце здійснення діяльності ФОП, але не використовується в підприємницькій діяльності?

Офіційна позиція податкової: Якщо фізична особа є власником житлової нерухомості, що підтверджується витягом з Державного реєстру, але фактично не здійснює підприємницьку діяльність за місцем податкової адреси (місцем реєстрації ФОП), то при нарахуванні податку на нерухоме майно пільга застосовується.

Що це означає:

• Сам факт реєстрації ФОП за адресою житла НЕ скасовує пільгу
• Важливе фактичне використання, а не формальна адреса в реєстрі
• Якщо ви просто живете в квартирі і не ведете там бізнес – пільга діє

Висновки

Здача нерухомості в оренду через ФОП – це легальний та прозорий спосіб отримання доходу, який має свої особливості та правила згідно з українським законодавством. Ключові моменти для запам’ятовування:

• ФОП 1 група взагалі не може здавати нерухомість
• ФОП 2 група може здавати тільки населенню та платникам ЄП
• ФОП 3 група може здавати кому завгодно (з урахуванням лімітів площі)
• Максимальні ліміти: 400 м² житла, 900 м² нежитла, 0,2 га землі
• Обов’язковий КВЕД: 68.20 для довгострокової оренди, 55.20 для подобової
• Протягом 10 днів подайте форму № 20-ОПП до податкової
• Письмовий договір обов’язковий, на строк більше 3 років – нотаріальне посвідчення
• При оплаті на IBAN фіскалізація не потрібна (згідно з роз’ясненнями ДПС)
• Пільги з податку на нерухомість не діють для об’єктів, що здаються в оренду

Правильне оформлення оренди через ФОП захищає вас від претензій податкової, забезпечує прозорість бізнесу та дає можливість легально розвивати свою справу.

Потрібна консультація щодо оподаткування оренди нерухомості або допомога з оформленням ФОП? Команда адвоката Богдана Янківа з 11 професіоналів надає комплексні послуги з юридичного та податкового супроводу підприємців. Допоможемо обрати оптимальну систему оподаткування, оформити всі документи та налаштувати облік. Звертайтесь за консультацією на сайті yankiv.com