ФОП та оренда приміщення: податки, обмеження і оформлення

Хто з ФОП може здавати нерухомість в оренду

ФОП 1 групи — не може. Перша група дозволяє лише роздрібну торгівлю на ринках і побутові послуги населенню (пп. 1 п. 291.4 ПКУ). Оренди в переліку немає.

ФОП 2 групи — може, але з обмеженням по колу клієнтів. Здавати нерухомість дозволено лише фізичним особам-громадянам, ФОП на єдиному податку та юридичним особам-платникам єдиного податку (пп. 2 п. 291.4 ПКУ). Юрособи на загальній системі, неприбуткові організації, бюджетні установи, нерезиденти, ФОП на загальній системі — за межами дозволеного кола. Порушення цього обмеження призводить до застосування ставки 15% і втрати спрощенки.

ФОП 3 групи — може здавати нерухомість будь-кому без обмежень щодо кола контрагентів.

Важлива деталь: якщо у ФОП є КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», вся орендна діяльність має здійснюватися виключно в межах підприємництва. Не можна одночасно здавати частину майна як ФОП, а частину — як звичайна фізична особа. Такий поділ призведе до втрати статусу єдинника.

Обмеження по площі

Незалежно від групи, ФОП не може перебувати на спрощеній системі, якщо здає в оренду: земельні ділянки понад 0,2 гектара, житлові приміщення понад 400 кв. м або нежитлові приміщення понад 900 кв. м — сумарно по всіх об’єктах (пп. 291.5.3 ПКУ). Перевищення — підстава для переходу на загальну систему.

Про ФОП для оренди нерухомості: як легально здавати квартири, офіси та земельні ділянки читайте в матеріалі!

Які КВЕДи потрібні

Для здавання нерухомості в оренду і суборенду достатньо одного КВЕД — 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Він охоплює і пряму оренду, і суборенду, і управління нерухомістю.

У заяві про застосування спрощеної системи у графі «Місце провадження господарської діяльності» потрібно зазначати всі адреси нерухомості, яка буде здаватися в оренду. Загального запису «Надання послуг на всій території України» недостатньо — ДПС вимагає конкретних адрес.

Дізнайтесь більше про правові та податкові нюанси, коли фізособа здає нежитлову нерухомість в оренду!

Комунальні платежі: включати до орендної плати чи ні

Це питання має практичне значення, і відповідь впливає на оподаткування.

Якщо орендар відшкодовує комунальні платежі окремо від орендної плати — така сума не включається до доходу ФОП як підприємця, але оподатковується за загальними правилами для фізичних осіб: ПДФО 18% і військовий збір 5%. Орендар-юрособа або ФОП при виплаті цієї суми зобов’язаний утримати і перерахувати ці податки.

Щоб уникнути цього ускладнення, в договорі оренди варто прямо прописати, що комунальні платежі включені до складу орендної плати. Тоді вся сума вважається орендною платою і оподатковується за правилами обраної групи єдиного податку.

Формулювання в договорі може бути, наприклад, таким: «Орендар сплачує орендодавцю орендну плату, яка включає в себе витрати на спожиті комунальні послуги, і не відшкодовує їх окремо».

Гарантійний платіж чи оплата за останній місяць

Ще один практичний нюанс. Якщо договором передбачено «гарантійний внесок» — ФОП зобов’язаний включити його до доходу в момент отримання. При поверненні гарантійного внеску зменшити дохід назад не вдасться, оскільки це не аванс і не передоплата за послуги.

Оптимальне рішення — прописати в договорі оплату за перший і останній місяці оренди. У такому разі при достроковому розірванні і поверненні передоплати за останній місяць ФОП зможе законно скоригувати свій дохід на підставі пп. 5 п. 292.11 ПКУ.

Форма №20-ОПП: що і коли подавати

Форму №20-ОПП потрібно подати до контролюючого органу за основним місцем обліку протягом 10 робочих днів після підписання акту приймання-передачі об’єкта оренди — не з дати договору, а саме з дати акту (п. 8.4 Порядку №1588).

Кілька важливих нюансів:

Якщо ФОП змінює орендодавця і укладає новий договір на те саме приміщення — повторно подавати форму не потрібно, якщо характеристики об’єкта не змінилися. Якщо ж за новим договором змінилися тип, адреса або вид права — форма подається заново.

Якщо ФОП орендує додаткові приміщення в тій самій будівлі, де вже є зареєстрований об’єкт — повторне подання форми теж не потрібне: діє принцип укрупнення інформації по одній адресі.

про авто у ФОП та форма 20-ОПП: чи обов’язкова звітність та які штрафи написали в статті!

Строки договору оренди і нотаріальне посвідчення

Договір оренди будівлі або капітальної споруди на строк три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). Щоб уникнути нотаріальних витрат, на практиці укладають договори на строк 2 роки 11 місяців.

Важливо: якщо договір містить умову про автоматичну пролонгацію — є ризик, що він фактично буде діяти понад три роки. Рекомендується або нотаріально посвідчити такий договір, або не включати умову про автопролонгацію і по завершенні строку укладати новий.

Відео на тему: Сплата комунальних платежів напряму від орендаря

Коли ФОП є податковим агентом по оренді

Якщо ФОП орендує приміщення у фізичної особи, він стає податковим агентом щодо неї (п. 170.1.2 ПКУ). З суми орендної плати він зобов’язаний утримати і перерахувати до бюджету ПДФО 18% і військовий збір 5%. На руки фізособі виплачується сума мінус обидва податки.

ЄСВ на суму орендної плати не нараховується — оренда не є виконанням робіт чи наданням послуг, тому під дію Закону про ЄСВ не підпадає (лист ДПС від 16.01.2023).

Податки сплачуються одночасно з виплатою орендної плати. Якщо орендна плата нарахована, але не виплачена — ПДФО і ВЗ потрібно перерахувати не пізніше 30-го числа місяця, наступного за місяцем нарахування (п. 168.1.5 ПКУ).

Сплата здійснюється за місцем реєстрації ФОП, а не за місцезнаходженням орендованого майна. Навіть якщо приміщення знаходиться в іншому місті.

Відображення оренди у Додатку 4ДФ

Виплату орендної плати на користь фізичної особи ФОП відображає у Додатку 4ДФ до податкового розрахунку. Ознака доходу: 196 (якщо орендодавець — фізична особа-громадянин), 157 (якщо орендодавець — ФОП).

У графі 3а зазначається сума нарахованої орендної плати. У графі 3 — сума фактично виплаченого доходу (повна сума, включаючи утримані податки). Графи 4а, 5а — нараховані ПДФО і ВЗ, графи 4 і 5 — фактично перераховані до бюджету суми.

Пільга з податку на нерухомість

Важливо пам’ятати: якщо ФОП здає квартиру в оренду, він втрачає пільгу зі сплати податку на нерухоме майно (звільнення на 60 кв. м). Відповідно до пп. 266.4.3 ПКУ, пільги не застосовуються до об’єктів, які використовуються для отримання доходу — у тому числі тих, що здаються в оренду.

Висновок: ФОП та оренда приміщення

Оренда для ФОП — це не просто підписати договір і отримати гроші. Від групи єдиного податку залежить коло допустимих орендарів, від площі — можливість залишитися на спрощенці, від формулювань у договорі — оподаткування комунальних платежів.

Якщо ФОП ще й орендує у фізособи — він стає податковим агентом з усіма відповідними обов’язками. Уважне ставлення до деталей на старті позбавить від неприємних сюрпризів під час перевірки.

Виникли питання? Юристи YANKIV допоможуть розібратися. Запис на консультацію за посиланням: https://yankiv.com/zapys/