Купівля-продаж нерухомості 2026: що змінюється для покупців та продавців

Купівля-продаж нерухомості 2026: що змінюється для покупців та продавців? Нова норма Податкового кодексу зобов’язує нотаріусів передавати інформацію про угоди з нерухомістю до податкової. Розповідаю, які зміни вступили в дію 1 січня 2026 року та чи потрібно приватним особам подавати додаткові повідомлення.

Що змінюється з 1 січня 2026 року для нотаріусів

З початку 2026 року в Україні запроваджується нова вимога щодо інформування податкової служби про операції з нерухомим майном. Але ця зміна стосується не приватних осіб, а нотаріусів.

Згідно зі статтею 172.4 Податкового кодексу України, приватні нотаріуси зобов’язані щокварталу подавати до податкової інформацію про всі посвідчені ними договори:

• Купівлі-продажу нерухомості
• Обміну нерухомого майна
• Дарування нерухомості

Ця норма набирає чинності з 1 січня 2026 року і означає, що Державна податкова служба отримуватиме ще більше інформації про доходи громадян від операцій з нерухомістю.

Що саме передаватимуть нотаріуси

Нотаріуси щокварталу формуватимуть та надсилатимуть до ДПС інформацію про:

• Дані про продавця
• Вид угоди (купівля-продаж, обмін, дарування)
• Вартість угоди

Це дозволить податковій автоматично відстежувати операції з нерухомістю та перевіряти правильність сплати податку з доходу фізичних осіб при продажу майна. Водночас, на запит ДПС нотаріус буде зобов’язаний видати первинні документи на основі яких він заповнював цю звітність в яких будуть розширені дані:

• Повні дані сторін договору (продавець та покупець);
• Вид угоди (купівля-продаж, обмін, дарування);
• Об’єкт нерухомості (адреса, площа, тип);

Детальніше про нові правила для нотаріусів читайте в іншій статті!

Чи потрібно приватним особам повідомляти податкову

Важливо: Новий обов’язок поширюється виключно на нотаріусів, а приватним особам, які купують чи продають нерухомість, жодних нових повідомлень подавати не треба.

Якщо ви:

• Купуєте квартиру, будинок, земельну ділянку
• Продаєте нерухоме майно
• Обмінюєте одну нерухомість на іншу
• Отримуєте нерухомість у дарунок

То вам не потрібно окремо інформувати податкову службу про ці операції. Уся необхідна інформація автоматично надійде від нотаріуса, який посвідчував вашу угоду.

Хто передає інформацію до податкової

Відповідно до Податкового кодексу України, обов’язок інформувати контролюючі органи про зміну власника нерухомості покладений на:

Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно – згідно з п.п. 70.16.6 ст. 70 ПКУ, держреєстратори подають інформацію безоплатно та в електронному вигляді у визначеному Кабміном порядку.

Реєстраційні служби – відповідно до п.п. 266.7.4 ст. 266 ПКУ, протягом 15 днів після закінчення кожного кварталу передають до податкової відомості, необхідні для розрахунку податку на нерухоме майно.

Нотаріуси (нова норма з 2026 року) – щокварталу передають інформацію про посвідчені договори купівлі-продажу, обміну та дарування нерухомості.

Центральний орган з питань міграції – щоденно інформує про реєстрацію/зняття з реєстрації місця проживання фізосіб (не пізніше наступного робочого дня після внесення змін до Єдиного державного демографічного реєстру).

Що відбувається під час посвідчення угоди у нотаріуса

Традиційно, при посвідченні договору купівлі-продажу нерухомості нотаріус виконує певні обов’язки, пов’язані з фінансовим моніторингом.

Анкета-опитувальник про походження коштів

Під час посвідчення угоди нотаріуси зобов’язані надати клієнту анкету-опитувальник з питаннями про походження коштів для купівлі нерухомості. Це стандартна процедура, яка діє вже понад десять років.

Нотаріус запитує про джерела коштів, якщо сума угоди дорівнює або перевищує 400 000 грн. Покупець повинен підтвердити законність походження грошей документально.

Можливі джерела походження коштів:

• Декларація про майновий стан і доходи
• Спадщина
• Подарунки від близьких родичів
• Кошти, отримані в позику або кредит
• Дохід від відчуження іншого майна
• Заробітна плата (довідка з місця роботи)
• Підприємницький дохід
• Інші законні джерела

Нова дія з 1 січня 2026 року

Новим елементом стане обов’язок нотаріуса після проведення угоди передати інформацію про всі такі договори до податкової служби. Це стартує саме з 1 січня 2026 року.

Для покупця та продавця це означає лише одне: податкова автоматично дізнається про вашу угоду через нотаріуса, тому приховати факт купівлі чи продажу нерухомості стане неможливо.

Спростування фейків: Мін’юст про “нові правила”

Міністерство юстиції України офіційно спростувало недостовірну інформацію, що поширюється у соціальних мережах, стосовно нібито запровадження “нових правил” при купівлі нерухомості з 01 січня 2026 року.

Що насправді не змінюється

Понад десять років нотаріуси при здійсненні операцій з нерухомим майном виконують обов’язки суб’єктів первинного фінансового моніторингу. Це означає, що вони здійснюють функції контролера за дотриманням законодавства, спрямованого на:

• Запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом
• Запобігання фінансуванню тероризму
• Запобігання фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення

Одним із обов’язків нотаріуса відповідно до чинного законодавства у сфері фінансового моніторингу (яке діє вже зараз) є перевірка джерел походження коштів при здійсненні операцій з нерухомістю на суму від 400 тис. грн.

Що залишається незмінним

Мін’юст наголошує: законодавство у сфері фінансового моніторингу, яким врегульовано виконання нотаріусами обов’язків суб’єкта первинного фінансового моніторингу при посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомості в частині перевірки джерел походження коштів, не зазнало змін.

Ця вимога є обов’язковою для нотаріусів згідно з чинним законодавством і на сьогодні. Тому всі історії про “нові шокуючі правила з 2026 року” – це маніпуляція.

Єдина реальна зміна – це обов’язок нотаріусів щокварталу передавати інформацію про посвідчені договори до податкової служби.

Як оновлюються дані про нерухомість у податковій

Часто виникає питання: якщо я продав квартиру, коли податкова дізнається про це та припинить нараховувати мені податок на нерухомість?

Автоматичний обмін даними між держорганами

Увесь обмін інформацією про зміну власників нерухомості здійснюється між державними органами автоматично:

1. Після посвідчення договору купівлі-продажу у нотаріуса
2. Нотаріус або сторони звертаються до держреєстратора
3. Держреєстратор вносить зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
4. Протягом 15 днів після закінчення кварталу реєстраційні органи передають дані до ДПС
5. Податкова оновлює інформацію та перераховує податок на нерухомість

Порядок передачі відомостей регламентується постановою Кабінету Міністрів України № 476 від 31 травня 2012 року.

Що робити, якщо дані не оновилися

Якщо ви продали нерухомість, але податкова все ще нараховує податок, або навпаки – купили майно, а воно не відображається в базах:

ДПС уточнює, що якщо громадянин подає документи на майно, яке ще не відображене в інформаційних базах, податок на нерухомість тимчасово розраховується на підставі цих документів. Остаточний перерахунок здійснюється після отримання офіційних даних від держреєстраторів.

Коли варто звернутися до податкової особисто

Якщо виникають розбіжності між даними податкової та вашими документами, ви можете:

1. Подати письмову заяву до контролюючого органу за своєю податковою адресою
2. Додати копії документів, що підтверджують ваше право власності
3. Попросити про звірку інформації

Це стосується як житлових, так і нежитлових об’єктів, а також часток у праві власності.

Важливо: Звертатися до податкової варто лише при виявленні помилок або затримки оновлення даних. В штатному режимі повідомляти про купівлю/продаж нерухомості не потрібно.

Як це вплине на сплату податків

Нова норма про щоквартальне інформування податкової служби нотаріусами значно посилить контроль за дотриманням податкового законодавства при операціях з нерухомим майном.

Податок з доходу при продажу нерухомості

Фізична особа, яка продає нерухоме майно, може бути зобов’язана сплатити податок на доходи фізичних осіб та військовий збір. Розмір податкового навантаження залежить від кількості проданих об’єктів протягом року та строку перебування майна у власності.

Перший проданий об’єкт житлової нерухомості протягом року

Якщо житло звільнене від оподаткування:

• Нерухомість перебувала у власності більше 3 років з дати набуття права власності
• Або житло було отримане у спадщину (незалежно від строку)

У цих випадках дохід від продажу не оподатковується взагалі – не потрібно ні декларувати, ні сплачувати податки.

Якщо житло не відповідає умовам звільнення: Наприклад, нерухомість була придбана менше ніж 3 роки тому, тоді дохід від продажу оподатковується за пільговою ставкою:

• 5% ПДФО (податок на доходи фізичних осіб)
• 1,5% військовий збір
• Загалом: 6,5% від суми доходу

Другий проданий об’єкт житлової нерухомості протягом року

Якщо ви продаєте другий об’єкт нерухомості протягом одного календарного року, податкове навантаження зростає:

Для “пільгових” об’єктів (згідно з п. 172.2 ПКУ – житлові будинки, квартири, кімнати):

• 5% ПДФО
• 5% військовий збір (зверніть увагу: вже не 1,5%, а 5%)
• Загалом: 10% від суми доходу

Для об’єктів, що не підпадають під пільгові категорії (комерційна нерухомість, земельні ділянки, нежитлові приміщення):

• 18% ПДФО
• 5% військовий збір
• Загалом: 23% від суми доходу

Третій та наступні продажі протягом року

При продажу третього та кожного наступного об’єкта нерухомості протягом календарного року застосовуються максимальні ставки оподаткування:

Для житлових об’єктів:

• 18% ПДФО
• 5% військовий збір
• Загалом: 23% від суми доходу

Для нежитлових об’єктів:

• 18% ПДФО
• 5% військовий збір
• Загалом: 23% від суми доходу

Важливо: Це правило стосується саме кількості проданих об’єктів протягом одного календарного року (з 1 січня по 31 грудня).

Відео на тему: Чи треба повідомляти податкову про купівлю/продаж нерухомості в 26 році?

Підсумок: Купівля-продаж нерухомості 2026

Головний висновок:повідомляти податкову про купівлю або продаж нерухомості у 2026 році приватним особам не потрібно. Увесь обмін інформацією здійснюється між державними органами автоматично.

Що змінюється з 1 січня 2026 року:

• Нотаріуси зобов’язані щокварталу передавати до ДПС інформацію про посвідчені договори купівлі-продажу, обміну та дарування нерухомості
• Податкова отримуватиме додатковий канал інформації про операції з нерухомим майном
• Контроль за сплатою податків при операціях з нерухомістю посилюється

Що не змінюється:

• Обов’язок нотаріусів перевіряти джерела походження коштів на суми від 400 000 грн (діє вже понад 10 років)
• Необхідність заповнювати анкету-опитувальник у нотаріуса
• Обов’язки громадян щодо сплати ПДФО та військового збору при продажу нерухомості
• Порядок сплати податку на нерухоме майно

Для звичайних громадян ці зміни означають лише одне: приховати факт купівлі чи продажу нерухомості від податкової стане практично неможливо, оскільки інформація надходитиме одразу з кількох джерел – від держреєстраторів та від нотаріусів.

Якщо ви законослухняний платник податків, який чесно декларує доходи від продажу нерухомості, ці зміни вас не торкнуться. Якщо ж маєте звичку “забувати” про доходи – з 2026 року це стане значно ризикованішим.