Оренда нерухомості юридичною особою у фізособи: нюанси

Оренда нерухомості: оформлення договору

Договір оренди нерухомості укладається обов’язково у письмовій формі (ст. 793 ЦКУ). Нотаріальне посвідчення потрібне лише в двох випадках: якщо строк оренди становить три роки і більше, або якщо самі сторони передбачили таку умову в договорі.

Якщо власник нерухомості — іноземець, він може здавати її в оренду лише через уповноваженого представника-резидента за письмовим договором (пп. 170.1.3 ПКУ).

Після підписання договору складається акт приймання-передачі приміщення. Саме дата підписання акта вважається датою початку і закінчення оренди, якщо договором не передбачено інше.

Про орендоване приміщення орендар зобов’язаний повідомити податковий орган — подати Заяву за формою № 20-ОПП протягом 10 робочих днів після підписання акта.

Оподаткування орендної плати

Коли юридична особа орендує нерухомість у фізичної особи — вона автоматично стає податковим агентом орендодавця. Це означає, що при виплаті орендної плати юрособа зобов’язана утримати і перерахувати до бюджету:

• ПДФО — 18% від суми орендної плати;
• військовий збір — 5% від суми орендної плати.

Фізична особа отримує суму вже за вирахуванням цих податків.

При цьому база оподаткування не може бути меншою за мінімальну суму орендного платежу, розраховану за Методикою КМУ від 29.12.2010 № 1253. Якщо орендна плата за договором нижча за мінімум — ПДФО і ВЗ все одно нараховуються від мінімального рівня.

Строки сплати:

• при безготівковій виплаті — одночасно з перерахуванням орендної плати;
• при готівковій виплаті — протягом трьох банківських днів після виплати;
• якщо орендна плата нарахована, але не виплачена — протягом 30 календарних днів після закінчення звітного місяця.

У Податковому розрахунку сума орендної плати відображається з ознакою доходу «196».

Комунальні платежі: три варіанти і їхні наслідки

Питання комунальних платежів — одне з найбільш конфліктних у практиці. Є три способи їх врегулювати, і у кожного свої наслідки.

Варіант 1. Включити комуналку до орендної плати.

У договорі прописується, що орендна плата вже враховує всі витрати на комунальні послуги, і окремого відшкодування не передбачено. Орендар щомісяця виплачує єдину суму, яка охоплює і оренду, і комуналку.

Мінус: з усієї суми утримується ПДФО (18%) і ВЗ (5%), включно з тією частиною, яка покриває комунальні витрати. Тобто орендодавець фактично платить податок і з компенсації власних комунальних витрат. Ще одна складність — змінні тарифи: щомісяця доведеться уточнювати суму орендної плати.

Варіант 2. Відшкодовувати комуналку окремо.

Орендар сплачує орендну плату і окремо компенсує фізособі вартість спожитих комунальних послуг на підставі відповідних рахунків.

Мінус: ДПС вважає таке відшкодування оподатковуваним доходом фізичної особи. Тобто юрособа зобов’язана утримати ПДФО (18%) і ВЗ (5%) і з суми компенсації. Потрібне обов’язкове відображення в додатку 4ДФ з ознакою доходу «126» як додаткове благо. Для орендодавця це означає реальний податковий збиток.

Варіант 3. Орендар укладає прямі договори з постачальниками послуг.

Орендар самостійно підписує договори з постачальниками комунальних та інших послуг і оплачує їх від свого імені. У такому разі у фізособи-орендодавця взагалі не виникає об’єкта оподаткування щодо комунальних платежів.

Це найоптимальніший варіант з точки зору оподаткування, але на практиці власники нерухомості часто сприймають його обережно — побоюються ризиків для свого статусу власника.

Висновок

Оренда нерухомості у фізособи для юридичної особи — це не просто підписати договір і платити щомісяця. Юрособа стає податковим агентом, зобов’язана утримувати ПДФО і ВЗ з кожної виплати, звітувати про це і правильно оформити питання комунальних платежів.

Найкраще продумати всі ці деталі ще на етапі укладання договору, щоб потім не перекладати умови або не виникало непорозумінь із податковою. Сумніваєтесь в правильності свого рішення? Надішліть нам свій запит!