Податок 23% на закордонну нерухомість: чому пільга не працює
Багато українців, які придбали житло за межами країни, впевнені: якщо тримати його довше трьох років — продаж буде без податків. Саме так працює правило для нерухомості в Україні, і люди переносять цю логіку на закордонне майно. Але продаж нерухомості за кордоном податкова кваліфікує зовсім інакше — як іноземний дохід. А для іноземного доходу діють свої правила, де ніяких пільг немає.
У березні 2026 року ДПС поставила крапку у цій дискусії: в індивідуальній податковій консультації № 1310/ІПК/99-00-24-03-03 від 09.03.2026 чітко зазначено, що закордонна нерухомість не підпадає під звичні звільнення. Ставка — 23% від усієї суми. Без вирахування витрат на купівлю.
Розбираємо, що це означає на практиці та як діяти, щоб не порушити закон і не переплатити зайвого.
Звідки взялося очікування «нульового» податку
Корені непорозуміння — у статті 172 Податкового кодексу. Вона встановлює привабливу для продавців норму: перший продаж нерухомості за календарний рік, за умови, що об’єкт перебував у власності понад три роки, звільняється від ПДФО та військового збору. Для квартир і будинків на території України це правило працює бездоганно.
Та стаття 172 ПКУ не містить прямої вказівки на те, що мова йде виключно про українську нерухомість. Ця правова неоднозначність роками давала власникам закордонного майна надію: мовляв, правило універсальне — головне, що я резидент і тримав квартиру досить довго. На жаль, податкова читає кодекс інакше.
Офіційна позиція ДПС: ІПК № 1310
ДПС сформулювала свою відповідь гранично чітко. Коли фізична особа — резидент України продає нерухомість в іншій країні, отриманий дохід класифікується як іноземний. А іноземні доходи регулюються окремим блоком норм кодексу, не статтею 172.
Практичний наслідок однозначний: три роки, п’ять, десять — не має значення, скільки часу ви були власником. Закордонний об’єкт випадає з-під дії пільги повністю. Жодних винятків чи перехідних періодів ІПК не передбачає.
Для тисяч українців, які після 2022 року купили житло в Європі, ця позиція стала холодним душем. Але це — офіційна податкова позиція, з якою треба рахуватись.
23% від повної суми: як рахується податок
Фінансові наслідки для продавця досить жорсткі. Загальне навантаження складається з двох платежів: ПДФО за ставкою 18% та військового збору — 5%. Разом це 23%, і рахуються вони від повної суми, за яку ви продали об’єкт.
Тут криється нюанс, який шокує більшість людей. Податкова у своїй консультації прямо зазначає: витрати на придбання нерухомості не зменшують базу оподаткування. Уявіть ситуацію — ви придбали квартиру за 100 000 євро, а через кілька років продали за 120 000 євро. Здоровий глузд підказує: ваш реальний заробіток — 20 000 євро, з них і треба платити. Але ні. Податок нараховується на всі 120 000 євро.
Перерахунок суми у гривні відбувається за офіційним курсом НБУ. Ключовий момент — курс береться на дату фактичного надходження коштів від продажу. Не на дату нотаріального оформлення угоди, не на день купівлі колись давно. Саме тоді, коли гроші реально потрапили до вас. Від цієї дати залежить фінальна цифра у вашій декларації.
Декларування: строки та порядок дій
Дехто помилково вважає, що в декларації треба відображати саму нерухомість — записувати квартиру чи будинок як актив. Це не так. Декларується дохід, отриманий від продажу. Цей дохід включається до річної декларації про майновий стан і доходи за той рік, коли відбувся продаж.
Календар для продавця виглядає так: декларація подається до 1 травня року, наступного за роком продажу. На сплату нарахованих зобов’язань є час до 1 серпня. Ці строки жорсткі, і ігнорувати їх — означає наражатися на штрафні санкції.
Важливо зафіксувати дату отримання доходу ще до заповнення декларації. Саме ця дата визначить курс НБУ для перерахунку і, відповідно, розмір вашого зобов’язання в гривнях.
Відео на тему: Як податкова може дізнатися про Ваші доходи?
Зарахування іноземного податку: коли це реально працює
Якщо ви вже сплатили податок з продажу в країні, де розташована нерухомість, і між Україною та цією державою є чинна угода про уникнення подвійного оподаткування — ситуація стає трохи м’якшою. Сплачений за кордоном податок на дохід від продажу можна зарахувати в рахунок українського ПДФО.
Для цього потрібен конкретний документ — офіційна довідка від податкового органу тієї країни, де ви платили. Причому довідка має бути належним чином легалізована або засвідчена апостилем. Без неї зарахування неможливе, навіть якщо ви реально сплатили податок.
Але тут важливе застереження — за позицією ДПС, зарахуванню не підлягають: податки на приріст капіталу, податки на майно та інші непрямі податки — лише прямий податок на дохід від продажу. Водночас варто враховувати, що ця деталь наведена в контексті конкретної ІПК, і класифікація іноземних податків може відрізнятися залежно від країни та угоди. Тому перед тим, як розраховувати на зарахування, краще проконсультуватися зі спеціалістом.
І ще один принциповий момент, про який не можна забувати. Військовий збір — це окремий платіж, і під дію угод про уникнення подвійного оподаткування він не підпадає. П’ять відсотків доведеться сплатити за будь-яких обставин, навіть якщо ПДФО вдалося повністю перекрити зарахуванням іноземного податку.
Чому ця позицію нелогічна
Ми не приховуємо критичної оцінки: підхід ДПС є максимально фіскальним. Оподаткування повної суми продажу — без урахування того, скільки ви колись заплатили за цю нерухомість — перетворює податок на дохід у податок на оборот. Фактично держава бере свою частку не з вашого прибутку, а з усіх грошей, що пройшли через угоду.
Логічніше було б дозволити віднімати вартість придбання та нараховувати податок лише на реальний приріст вартості. Але чинне законодавство сформульовано інакше, і свіжа ІПК лише підтвердила цю жорстку лінію.
При цьому нагадуємо: індивідуальна податкова консультація — це відповідь конкретному платнику на конкретне запитання. Вона не є нормативним актом і формально поширюється лише на того, хто її запитав. Тому якщо ваша ситуація відрізняється — інша країна, специфічні умови угоди, нестандартна схема придбання — є сенс звернутися за власною ІПК або отримати юридичну консультацію.
Висновок
Продаж нерухомості за кордоном для резидента України — це іноземний дохід із сумарним оподаткуванням 23%. Звична пільга «три роки у власності» на такі операції не поширюється. Витрати на купівлю не зменшують базу оподаткування — податок нараховується з повної вартості продажу. Декларація подається до 1 травня наступного року, сплата — до 1 серпня.
Єдиний легальний механізм зменшення навантаження — зарахування іноземного податку за угодою про уникнення подвійного оподаткування. Але він поширюється тільки на ПДФО і потребує легалізованої довідки. Військовий збір сплачується повністю в будь-якому разі.
Не відкладайте розв’язання податкових питань на останній момент. Чим раніше ви розберетесь у своїй ситуації — тим менше ризиків і неприємних сюрпризів.
Плануєте продаж нерухомості за кордоном або вже отримали кошти? Компанія YANKIV допоможе розрахувати податки, підготувати декларацію та розібратися з угодами про уникнення подвійного оподаткування. Запишіться на консультацію →
