ТОП-3 помилки в договорах оренди: перевірте себе перш ніж стане проблемою
Договір оренди — це документ, який здається простим, але саме він найчастіше стає причиною судових спорів і несподіваних витрат. Типові шаблони з інтернету, ціна «для галочки» або підписи без нотаріуса — все це може перетворити звичайну оренду на серйозну юридичну проблему. Розберемо три найпоширеніші помилки в договорах оренди, які зустрічаються на практиці — і бонусний пункт, який більшість взагалі не враховує.
Помилка №1: Ціна оренди «з неба» або безкоштовна оренда
Поширена практика: сторони домовляються про реальну суму усно, а в договорі ставлять 1 гривню або 50 гривень за квадратний метр — просто щоб формально щось було. Виглядає як зручне рішення, але насправді це порушення.
Кожна міська або сільська рада встановлює мінімальну ціну оренди нерухомості в межах своєї громади. Ціна в договорі не може бути нижчою за цей мінімум — це вимога законодавства, а не рекомендація. Ставити символічну суму «для галочки» означає ризикувати визнанням договору недійсним або донарахуванням з боку контролюючих органів.
Окремий випадок — ідея підписати договір оренди з нульовою вартістю, тобто безкоштовно. Це теж неправильно. Безоплатне надання майна в користування — це зовсім інший вид договору. Відповідно до ст. 762 Цивільного кодексу України, плата є обов’язковою умовою договору найму (оренди). Якщо ви хочете дозволити комусь безкоштовно користуватися майном — підписуйте договір позички, а не оренди. Це різні правові конструкції з різними наслідками.
Помилка №2: Довгостроковий договір без нотаріального посвідчення
Підписали договір оренди на 3 або 5 років, поставили підписи — і вважаєте, що все законно? Не зовсім.
Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦКУ, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (або їх окремої частини), укладений на строк три роки і більше, підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. А якщо нотаріального посвідчення немає там, де воно обов’язкове — договір є нікчемним відповідно до ст. 220 ЦКУ, тобто не породжує жодних правових наслідків.
Це означає: і орендар, і орендодавець фактично перебувають у правовому вакуумі. Орендар не має захищеного права користування, орендодавець — захищеного права на отримання орендної плати.
Якщо ваш договір укладено на 3 роки і більше без нотаріального посвідчення — зверніться до нотаріуса і виправте ситуацію, поки вона не стала предметом спору.
Помилка №3: Удаваний об’єкт оренди
Це менш очевидна, але дуже небезпечна помилка. Деколи підприємці намагаються оминути складну процедуру оренди земельної ділянки — наприклад, державної або комунальної — і замість цього оформляють договір оренди «асфальтованого майданчика» або «елементів благоустрою».
Верховний Суд у постанові у справі № 906/377/25 чітко зазначив: такий підхід може бути кваліфікований як удаваний правочин відповідно до ст. 235 ЦКУ — тобто правочин, укладений для приховання іншого правочину. Якщо суд встановить, що реальною метою була оренда землі, а не майданчика — договір буде визнано недійсним або нікчемним. Причому саме через відсутність у орендодавця повноважень здавати землю.
Важливо: якщо майданчик має інвентарний номер, оціночну вартість і перебуває на балансі як окрема споруда — він може бути самостійним об’єктом оренди. Але якщо мета — використовувати саме земельну ділянку, договір має укладатися щодо землі відповідно до Земельного кодексу України.
Відео на тему: ТОП-3 помилки в договорах оренди!
Автоматична пролонгація — договір «вічний» без вашого відома
Більшість підприємців не знають про одне правило, яке може їх неприємно здивувати. Якщо після закінчення строку договору орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець не заперечує протягом місяця — договір вважається автоматично поновленим на той самий строк.
Верховний Суд у справі № 465/4793/19 підтвердив: мовчання орендодавця після закінчення договору прирівнюється до згоди на пролонгацію. При цьому, якщо орендар не повернув майно, а орендодавець вчасно не надіслав повідомлення про припинення — орендодавець може стягнути подвійну орендну плату за весь час прострочення відповідно до ст. 785 ЦКУ. Це не плата за користування, а штрафна санкція.
Що робити орендодавцю: надіслати орендарю письмове повідомлення про припинення договору до закінчення строку — краще за місяць до дати завершення. Що робити орендарю: наполягати на підписанні акта приймання-передачі майна при виїзді. Без акта — ризик подвійної оплати навіть якщо ви фактично вже давно звільнили приміщення.
Щоб повністю розірвати договір і виключити ризик автоматичної пролонгації — підписуйте додаткову угоду про розірвання договору з чітким формулюванням. Усна домовленість або просто припинення оплати — не достатньо.
Практичний висновок
Перевірте свої документи за чотирма пунктами, щоб уникнути помилки в договорах оренди:
- чи відповідає ціна мінімуму, встановленому громадою;
- чи посвідчений нотаріально договір строком від 3 років;
- чи реально відповідає об’єкт оренди тому, що в ньому написано;
- і чи є механізм припинення договору без ризику автоматичної пролонгації.
Якщо хоча б один з пунктів викликає сумніви — краще виправити зараз, ніж захищатися в суді потім.
Довірте перевірку або складання свого договору оренди компанії YANKIV. Ми підготуємо договір, який враховує всі правові нюанси і захищає ваші інтереси. Надішліть нам свій запит!
