Як безпечно купити квартиру на вторинному ринку

У цій статті ми поговоримо про купівлю квартири на вторинному ринку, а саме, що таке вторинний ринок, плюси та мінуси вторинного ринку, як перевірити нерухомість через мережу Інтернет, документація та податки.

1. Що таке купівля квартири на вторинному ринку
2. Плюси та мінуси вторинного житла
3. Де знайти квартиру на вторинному ринку
4. Які документи потрібно перевірити перед купівлею квартири на вторинному ринку
5. Перелік документів для оформлення договору купівлі-продажу квартири
6. Податки та збори при купівлі квартири

Що таке покупка квартири на вторинному ринку

Вторинний ринок – це нерухомість, яка перебувала у власності одного або кількох власників. Для покупця це можливість купити готову квартиру для проживання або, як варіант під здачу в оренду.

Купівля квартири на вторинному ринку підходить для осіб:

• які не мають бажання чекати рік, два коли завершиться будівництво;
• які не хочуть ризикувати та інвестувати;
• яким важливо чимшвидше заселитися в квартиру та отримати документи на неї.

Плюси та мінуси вторинного житла

Плюси вторинного житла:

• Вибір квартири у районах, які вам подобаються. Наприклад, Ви завжди мріяли жити біля річки чи у центрі міста. У таких районах не завжди є новобудови, а от вторинне житло з гарною архітектурою Ви точно знайдете.
• Готове житло, у яке Ви можете переїхати на наступний день або ж протягом місяця.
• Можливість вибрати будинок біля якого є те, що Вам потрібно (садочок, школа, супермаркет, спортзал та інше).
• Бути обізнаним щодо вартості комунальних послуг.
• Поспілкуватися із майбутніми сусідами, головою ОСББ (якщо такий є).
• Ознайомитися із документами на квартиру, поспілкуватися з власником, розпитати чому продає квартиру та узгодити вартість квартири.

Мінуси вторинного житла:

• «Сталінки» з маленькою площею. Більшість старих будинків має маленькі кімнатки та кухні. Тому, не завжди підходять.
• Внутрішнє оздоблення квартири. Якщо Вам район, будинок сподобався, а ремонт у квартирі ні, тому потрібно розуміти, що ремонт несе додаткові витрати.
• Відсутність автостоянки. Якщо у Вас є авто, потрібно розуміти, що можуть виникати накладки із паркуванням. Однак, це не завжди.
• Відсутність закритої території.
• Документація. Потрібно ретельно перевірити всю історію квартири. Чи всі виписані, чи не перебуває квартира у заставі.

Де знайти квартиру на вторинному ринку. Поради юристів

Звісно, Ви самі можете знайти квартиру, переглянувши сотні оголошень. Однак, купити квартиру не так просто, як здається на перший погляд.

Більшість власників не продають свої квартири самостійно, оскільки розуміють, що на це потрібен час, якого може не бути або переживають потрапити у халепу.

Тому, власники квартир звертаються до агентства нерухомості, де їм допомагають знайти покупців, продати квартиру та оформити всі документи.

Поради для покупців.

Першим етапом є пошук омріяної квартири. Знайти квартиру можна на різних сайтах у мережі Інтернет (Наприклад: OLX, Flatfy, Ваш Магазин). Також, можна звернутися у агенство нерухомості або здійснювати пошук самостійно.

Другим етапом є перевірка документів. Якщо Ви самостійно знайшли квартиру, то можете звернутися до юристів, які перевірять всю документацію на квартиру, її власників та історію цієї квартири.

Які документи потрібно перевірити перед купівлею квартири на вторинному ринку

Перевірка документів це один з найважливіших етапів перед купівлею квартири. Тому, на цьому етапі обов’язково звертайтеся за допомогою до компетентних осіб.

Перелік документів, які має мати власник квартири.

• Право власності на квартиру. Це може бути витяг з Реєстру речових прав на нерухоме майно або свідоцтво про право на спадщину.
• Технічний паспорт на квартиру.
• Відсутність заборгованості з комунальних платежів.
• Виписка з будинкової книги або довідка від ОСББ/ЖЕКу про зареєстрованих осіб у квартирі.

Також, Вам необхідно перевірити наступні факти:

• Чи не знаходить квартира під заставою або арештом. Перевірити це можна на сайті https://kap.minjust.gov.ua/
• Чи не є квартира об’єктом судового розгляду. Залишаю Вам посилання на сайт https://reyestr.court.gov.ua/
• Власника або власників квартири. Переконайтеся, що продавець має всі права на продаж квартири. Якщо продавець — не власник, а лише представник інтересів, то повинен мати документ, що засвідчує його повноваження (довіреність).

Перелік документів для оформлення договору купівлі-продажу квартири

Перелік документів для Продавця:

1. Паспорт та ідентифікаційний номер. Якщо власників квартири є декілька, то необхідно, щоб всі з’явилися до нотаріуса з документами. Якщо ж один з власників немає змоги прибути, він зобов’язаний оформити довіреність на іншого власника.
2. Свідоцтво про шлюб (якщо таке є). Якщо квартира була придбана подружжям у шлюбі, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на продаж даної квартири.
3. Правовстановлюючі документи. Наприклад: договір купівлі-продажу, договір дарування, спадщина за заповітом/законом, свідоцтво про право власності на квартиру та інше. Документ має бути завірений нотаріально.
4. Технічний паспорт на квартиру.
5. Експертна оцінка квартири.
6. Довідка від ОСББ/ЖЕКу про відсутність заборгованості по комунальних платежах.
7. Довідка від ОСББ/ЖЕКу про кількість зареєстрованих осіб у квартирі.

Перелік документів для Покупця:

1. Паспорт та ідентифікаційний номер.
2. Паспорт та ідентифікаційний номер дружини/чоловіка (якщо такі є).
3. Свідоцтво про шлюб (якщо таке є). Якщо квартира набувається у шлюбі, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на купівлю даної квартири.

З цими документами продавець та покупець з’являються до нотаріуса та оформляють договір купівлі-продажу квартири. Після чого покупець набуває статуса власника квартири.

Податки та збори при купівлі квартири

Сьогодні існує така практика, що сторони домовляються порівно сплачувати податок за продаж/купівлю майна та послуги нотаріуса. Однак, якщо Вас така практика не влаштовує, звернуть увагу на наступне.

Податки та збори для Продавця у якого нерухомість у власності менше трьох років:

• Державне мито – 1 % від вартості нерухомості, зазначеної у Договорі, але не менше її оціночної вартості.
• ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) – 5 % від вартості нерухомості.
• ВЗ (військовий збір) – 1 % від вартості нерухомості.
• Оплата за послуги нотаріуса.

Податки та збори для Продавця у якого нерухомість у власності понад трьох років та це перший продаж нерухомості у поточному році:

• Державне мито – 1 % від вартості нерухомості, зазначеної у Договорі, але не менше її оціночної вартості.
• Оплата за послуги нотаріуса.
• ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) та ВЗ (військовий збір) не сплачуються.

Податки та збори для Покупця:

• Пенсійний збір (збір на обов’язкове державне пенсійне страхування) – 1 % від вартості нерухомості.
• Оплата за послуги нотаріуса.

Відповідно до п. 15-2 Постанови КМУ «Про затвердження Порядку сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій» від 23.09.2020 року, збір на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі нерухомого майна не сплачується, якщо:

–       житло було приватизовано;

–       житла було придбано вперше;

–       особа перебуває в черзі на те, щоб отримати житло.

Отже, покупець, який купує квартиру вперше звільняється від сплати збору обов’язкового державного пенсійного страхування.

Висновок. Говорити про те, що купівля квартири на вторинному ринку це погано чи добре, ми не можемо. Все залежить від бажань покупця. З нашої сторони, ми можемо допомогти безпечно купити квартиру та застерегти Вас від різних «сюрпризів».