Перевірка документів на квартиру в новобудові

Ця стаття допоможе Вам розібратись як уникнути ризиків при купівлі квартири в новобудові, як виявити недобросовісного контрагента, які документи слід вичитувати в першу чергу та інше.

Перевірка контрагентів забудовника

Перевірка документів на квартиру в новобудові розпочинається із перевірки контрагентів забудовника.

Перед тим, як приступити безпосередньо до аналізу наданих документів на квартиру в новобудові, слід перевірити, чи існують взагалі контрагенти, що задіяні у будівництві десь окрім як на сторінці договору?

Перевірити чи реальну існує забудовник та інші сторони (зокрема, генеральний підрядник, орендодавець земельної ділянки) досить просто. Для цього потрібно ввести код ЄДРПОУ у Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України відповідного контрагента.

При аналізі контрагентів слід звертати увагу на наступні моменти:

• правильність написання форми та назви підприємства;
• інформацію про те, хто є керівником підприємства;
• статус підприємства, чи не перебуває воно в процесі банкрутства чи ліквідації;
• вид діяльності підприємства;
• дата реєстрації та початку діяльності;
• розмір статутного капіталу;
• відомості про бенефіціарних власників;
• наявність-відсутність у засновниках офшорних компаній;
• наявність боргів у підприємства;
• наявність відкритих судових чи виконавчих проваджень щодо забудовника.

Окрему увагу слід приділити також аналізу судових рішень щодо контрагента.

Зробити це можна за допомогою Єдиного державного реєстру судових рішень, ввівши код ЄДРПОУ підприємства, аналогічно як і при перевірці чи існує контрагент взагалі, про що ми вже згадували у цій статті.

Також слід перевірити наявність актуальних виконавчих проваджень щодо контрагентів можна за допомогою Єдиного державного реєстру боржників.

Виявлення відкритих судових кейсів, боргів контрагента або примусово стягнених коштів – є яскравим прикладом потенційно недобросовісного забудовника та вже повинно ставити під сумнів подальшу співпрацю інвестора з такими контрагентами.

Дозвільна документація при покупці квартири в новобудові

Лише після того, як ви переконались, що контрагент існує не лише на документах – можете приступати до аналізу дозвільної документації. На цьому етапі дуже важливо виявити, чи законне взагалі таке будівництво новобудови, у якій Ви купуєте квартиру та чи мають право на таке будівництво ваші контрагенти?

Оскільки законним будівництво може бути лише в тому випадку, коли є наявні всі необхідні дозволи та ліцензії.

Перевірка документів на квартиру в новобудові – земельна ділянка

Очевидно, що для того, щоб збудувати новобудову – необхідна земельна ділянка. Будувати в будь-якому місці забудовник не має права. Отже, для будівництва новобудови забудовник повинен володіти земельною ділянкою та надати інвестору відповідний документ, що засвідчує право власності або право на користування такою землею.

Зазвичай, таким документом є договір оренди землі, що означає, що в цих відносинах задіяна ще одна сторона – орендодавець, яка теж вимагає ретельного аналізу та перевірки. Також, забудовник може володіти земельною ділянкою на праві користування, або ж праві приватної власності.

Дуже критично під час аналізу документації на земельну ділянку – перевірити цільове призначення такої ділянки. Оскільки, якщо цільове призначення не для будівництва та обслуговування багатоквартирних будинків – то в майбутньому можуть виникнути проблеми на етапі введення такої будівлі в експлуатацію.

Самостійно перевірити, хто є орендодавцем та орендарем, чи перебуває вона в оренді та її цільове призначення можна ввіши кадастровий номер земельної ділянки (який обов’язково вказується в договорі) на офіційному сайті Публічної кадастрової карти України.

Містобудівні умови та затверджена проектна документація на квартиру в новобудові

Для того, щоб переконатись, що проектна документація на будівництво забудовником є підтвердженою та відповідає всім вимогам, слід вимагати від забудовника позитивний експертний звіт про відповідність такого будівництва, у якій ви плануєте придбати квартиру.

Також потрібно вимагати від забудовника надання документу, що підтверджує відповідність проектної документації містобудівним умовам. (Умови можуть відрізнятись, в залежності від регіону, де ви купуєте квартиру в новобудові).

Для прикладу, у м. Львові розглядає та затверджує містобудівні умови та обмеження для проектування об’єктів будівництва – виконавчий комітет Львівської міської ради, про що видає відповідне рішення.

Дозвіл на виконання будівельних робіт та наявність ліцензії на здійснення будівництва у підрядника

Будівництво багатоповерхових житлових будинків вимагає наявність відповідного дозволу та ліцензії на здійснення такого будівництва. Єдиним органом в Україні, що має право видавати ліцензії та дозволи на будівництво є Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ). Якщо по тій чи іншій причині, забудовник не надав вам вищезазначені дозвільні документи, то перевірити це можна самостійно на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції.

Реєстри дозвільних документів та виданих ліцензій – є публічним та відкритим для всіх. Ліцензія на будівництво може бути як строкова, так і безстрокова. На це слід звернути увагу, оскільки наявність безстрокової ліцензії у забудовника підсилює його репутацію.

Договір купівлі-продажу

Після повної перевірки контрагентів, аналізу дозвільної документації – можете переходити до фінального етапу купівлі квартири в новобудові, а саме – до аналізу договору купівлі-продажу.

Якщо сама новобудова ще знаходиться на стадії будівництва – забудовники пропонують підписати попередній договір купівлі-продажу квартири в новобудові з метою залучення коштів у будівництво.

Навіть якщо репутація Ваших контрагентів не викликає запитань, їх репутація та вся дозвільна документація в порядку – розслаблятися не варто, оскільки не менше ризиків є і на цьому етапі. Кожен забудовник прагне мати більше прав ніж обов’язків перед інвестором та намагається скласти договір під себе.

Часто відповідальність забудовника значно менша ніж інвестора. Забудовники також люблять прописувати розмиті та не зовсім зрозумілі положення для інвестора або ж і зовсім прописувати положення, які не відповідають чинному законодавству. При аналізі договору купівлі особливу увагу слід приділити на наступні моменти:

• предмет договору, який повинен бути дуже чітким та зрозумілим не лише забудовнику, а і інвестору, а саме – адреса новобудови, номер квартири, поверх, детально прописана загальна площа квартири, кількість кімнат та інше;
• строки, зазначені у договорі (строк дії договору купівлі квартири в новобудові, строк здачі об’єкта в експлуатацію, строк оплати по договору, строк передачі ключів від квартири та інше);
• умови розірвання договору купівлі квартири. Часто саме тут забудовник прописує небезпечні для інвестора положення, зокрема випадки, коли він може в односторонньому порядку розірвати договір без повернення коштів та інші, не менш небезпечні положення;
• доплата за квадратні метри, які можуть відрізнятись від тої кількості, що була зазначена у проектній документації. Часто буває таке, що інвестору виставляють солідний рахунок за додаткові квадратні метри після здачі новобудови в експлуатацію.

Аналізувати ці договори іноді самостійно дуже складно, тому рекомендуємо на цьому етапі залучати кваліфікованих юристів, які зможуть провести повний аналіз інвестиції у нерухомість.

Перевірка документів на квартиру в новобудові, інші договори та додатки

Окрім договору купівлі-продажу, слід також проаналізувати такі договори, як договір про участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, наслідком якого є присвоєння новобудові поштової адреси. Присвоєння поштової адреси є дуже важливим, оскільки без цього оформлення права власності на квартиру в новобудові – неможливе. До речі, в нас є стаття про те, як відбувається реєстрація права власності на квартиру в новобудові.

Отже, як ми вже згадували в цій статті, адекватна законодавча база по цьому питанні є практично відсутньою. (поділив речення) Тому повністю уникнути ризиків – неможливо, проте значно зменшити їх можна, детально проаналізувавши контрагентів та всю документацію або довірившись кваліфікованим юристам.

Графічний підсумок про те, як проходить перевірка документів на квартиру в новобудові