Покупка квартири у новобудові за договором переуступки

Що таке переуступка квартири у новобудові?

Переуступка – це укладення договору, за яким здійснюється переуступка права вимоги на об’єкті будівництва. В даному випадку, це право на квартиру у будинку, який буде збудовано у майбутньому.

Переуступка являє собою спосіб, за яким змінюється лише сторона Договору, умови ж договору змінити не можливо. Тобто, очевидно, що Ви купуючи квартиру за Договором переуступки, погоджується на ті ж умови договору, що погодився минулий покупець, набуває ті ж права і обов’язки, що набув минулий покупець. Це означає, що Ви згідні зі всіма умовами договору (в тч. ціна, термін здачі будинку в експлуатацію, специфікація квартири, можливість повернути кошти, розірвати договір і тд.). Тому, насамперед, рекомендую Вам ретельно перевірити умови договору, за яким було придбано право вимоги на квартиру.

Зверніть увагу!
«Практика показує, що більшість покупців за договором відступлення прав не приділяють належної уваги основному договору в якому якраз і зазначені обов’язки та права інвестора й забудовника. В результаті, підписуючи договір відступлення, вони можуть купити «кота в мішку». Ми завжди рекомендуєм покупцям вимагати від інвестора показати основний договір і повністю вичитати його. Тільки після цього можна підписувати документи на відступлення прав».

Такий спосіб придбання нерухомості дає можливість купити квартиру на більш вигідних умовах – зазвичай, ціна виставлена будівельною компанією значно вища, ніж пропонує Вам інвестор. Звичайно, в даній схемі покупки первинної нерухомості присутні й додаткові ризики.

Компанія YANKIV має величезний досвід в аналізі договорів купівлі-продажу нерухомості по переуступці. Тому, ми зможемо надати Вам кваліфіковану відповідь з приводу усіх наявних ризиків у здійсненні Вами такої покупки.

Покупка квартири у новобудові за договором переуступки – види переуступки

За загальним правилом, покупка квартири у новобудові за договором переуступки розрізняєтться за тим, який саме договір укладався між первісним покупцем та компанією забудовником. Якщо між сторонами укладався попередній договір купівлі-продажу, то Вам відступається право на покупку саме цієї квартиру у майбутньому. Якщо ж це був договір іншого виду, наприклад договір купівлі продажу майнових прав, цінних паперів чи інвестиційний, то Вам відступається право вимоги на квартиру у Забудовника.

Нотаріальна переуступка

Відповідно до чинного законодавства України договір про відступлення прав та обов’язків за Попереднім договором купівлі продажу укладається у тій же формі, що і договір, права за яким передаються. Відповідно, якщо попередній договір купівлі-продажу був нотаріально завірений, то й договір про відступлення прав та обов’язків за попереднім договором теж необхідно завірити нотаріально. У іншому випадку, підписання договору відступлення прав та обов’язків відбуватиметься у простій письмовій формі без залучення нотаріуса.

Нотаріальна переуступка значно надійніше. Ми рекомендуємо нашим клієнтам здійснювати переуступку з залученням нотаріуса. Це убезпечить Вас від махінацій з нерухомістю, подвійним продажом квартири та за потреби захистить Ваші інтереси у суді. Також, нотаріус зможе перевірити інформацію по квартирі, чи не має там різних обмежень чи заборон.

Часто в договорі забувають вказати порядок розрахунку й суму, а це може призвести до визнання договору недійсним, про те, нотаріус не допустить до підписання такий договір.

Крім цього, потрібно сплатити податки, передбаченні законодавством. До речі, податок стягується з первісного покупця і з усієї суми договору, а не з різниці сум переуступки та інвестиції, як зазвичай всі вважають.

Нотаріальне посвідчення договору відступлення прав вимоги – це як додаткова гарантія Вам, що Ви дійсно здійснили таку покупку.

Договір переуступки майнових прав на квартиру

У випадку, якщо первісний покупець здійснював купівлю-продаж майнових прав на об’єкт нерухомості за договором, який нотаріально не завірявся, то й відповідно договір про відступлення прав теж завірятись нотаріально не буде. Дуже часто, до такого виду договорів підписують саме Додаткову угоду до Договору купівлі-продажу майнових прав про заміну сторони в зобов’язанні (відступлення прав), а не окремий Договір.

Додаткова угода до Договору у такому випадку містить всі ті ж реквізити, що й договір переуступки майнових прав на квартиру. Загалом, договір переуступки є типовим тристороннім договором. На укладення такого Договору на квартиру Забудовник має надати свою згоду. Рекомендуємо, таку згоду оформити письмово.

Ще краще, щоб в подальшому не виникали непорозуміння між сторонами, компанія забудовника повинна виступати стороною у такому договорі. Таким чином, сторонами договору виступатимуть: забудовник, первісний покупець та Ви, як новий покупець.

Також, до укладення договору переуступки майнових прав на квартиру отримати підтвердження про те, що будівельна компанія немає жодних претензій до первісного покупця, та про те, що усі розрахунки з приводу даної квартири проведено. Насправді, на практиці покупці нехтують отриманням такого підтвердженням, але це важливо. Оскільки, як зазначено вище у статті Ви погоджуєтесь на усі умови попереднього договору та якщо у попереднього покупця були прострочення платежів, виникли штрафи чи пеня, то звісно, обов’язок виконати такі санкції покладатиметься на нового покупця, тобто на Вас.

Переуступка прав по інвестиційному договорі

Залучення коштів на будівництво по інвестиційному договорі на будівництво житла за звичайним інвестиційним договором заборонено з 2006 року, варто звернутись до юриста за компетентною відповіддю чи варто взагалі погоджуватись на переуступку прав по інвестиційному договорі.

Але теж є винятки, як ось, наприклад, зараз за інвестиційними договорами можна оформляти переуступку прав на нежитлову нерухомість, тобто на комерційні та технічні об’єкти. На жаль, паркомісця та вбудовані в житловому будинку нежитлові приміщення так само, як і квартири, можна інвестувати тільки з урахуванням законодавчих обмежень, які обов’язково потрібно враховувати.

Переуступка прав на нерухомість після здачі будинку в експлуатацію

Переуступка прав на нерухомість після здачі будинку в експлуатацію можлива, лише там є теж деякі нюанси. Потрібно врахувати той момент, що переуступка прав у вже зданому в експлуатацію будинку можлива лише якщо первісний покупець не підписував з компанією забудовником Основного договору купівлі-продажу та не отримав право власності на об’єкт будівництва.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають держреєстрації, виникають із моменту такої реєстрації. Тому, погоджуючись здійснити купівлю квартири по переуступці у вже зданому будинку в експлуатацію дуже уважно перевірте документи, чи дійсно дана квартира ще не зареєстрована в установленому законодавством порядку. До поки не проведено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, Ви можете здійснити купівлю нерухомості за договором переуступки прав на нерухомість.

До речі, ми вже писали про те, як здійснюється реєстрація права власності на квартиру у новобудові. Детальніше можете ознайомитись за посиланням.

Покупка квартири у новобудові за договором переуступки, коротко про те, що потрібно знати

Договір відступлення прав та обов’язків є лише одним із переліку документів, які Ви повинні отримати. Зверніть увагу, що після підписання договору про відступлення прав та обов’язків Ви маєте отримати:

• оригінал основного договору;
• підтвердження розрахунків між первісним покупцем та забудовником;
• згоду забудовника на відступлення (якщо він не є стороною договору переуступки);
• розписку про сплату коштів первісному покупцю;
• і обов’язково оформляєте акт прийому-передачі квартири в новобудові.

Забудовник може брати певну грошову суму за дозвіл на укладання переуступки. Проте така ситуація не обов’язкова. Часто продавці, які купують у забудовника багато квартир мають з ним домовленість про відсутність доплат за переуступку. Другим мінусом є необхідність отримання самого дозволу у забудовника. Якщо ваш продавець не має домовленості з забудовником, то можуть виникнути труднощі, не тільки на етапі переуступки, а й на подальшому етапі отримання квартири у власність. Аби уникнути цього варто перевірити у забудовника під час підписання переуступки, чи не уклався договір переуступки вже з кимось іншим і чи наявні у забудовника усі необхідні документи на об’єкт нерухомості.

Покупка квартири у новобудові за договором переуступки має обов’язковий етап, а саме перевірка сторони на благонадійність, чим більше інформації Ви перевірите про забудовника, тим безпечнішою буде Ваша покупка.

Укладайте договір з безпечними схемами інвестування коштів, як ось, за завіреним нотаріально договором, або через Фонд фінансування будівництва, так як у даному випадку ймовірність подвійного продажу мінімальна – усі процедури контролюються державою.

Зазвичай, замість самого забудовника на підписання договору переуступки приходить довірена особа. Така особа має право підписувати договір лише за умови наявності довіреності та паспорта, які вона зобов’язана Вам пред’явити.

Укладаючи договір використовуйте наші поради, а у випадку сумніву зверніться за аналізом договору, ми надамо Вам максимально розширену консультацію з приводу такої покупки.

Покупка квартири у новобудові за договором переуступки – графічний підсумок