Схеми інвестування в нерухомість – коментар юриста

Доволі часто перед тим, як придбати нерухомість – ми ретельно перевіряємо контрагентів, їх надійність, репутацію, наявність всіх необхідних дозвільних документів на будівництво об’єкта, в якому купуєте квартиру чи іншу нерухомість. До речі, про те, як перевірити об’єкт – є окрема велика стаття. Проте, в процесі такого аналізу, ми надто мало приділяємо уваги самій схемі інвестування, яка пропонується забудовником, або ж взагалі не придаємо цьому значення, що у свою чергу може мати негативні наслідки для інвестора.

Оскільки інвестиція в нерухомість справа не з дешевих – отже вимагає ретельного аналізу всіх нюансів та аспектів інвестиції, в тому числі – схеми інвестування в нерухомість.

Принцип свободи договору в нашому законодавстві розв’язує руки забудовникам, та дозволяє їм «фантазувати» з приводу схем інвестування в нерухомість. Проте, з іншої сторони – це заплутує інвесторів і вони не завжди знають, з якою схемою інвестиції вони мають справу.

Ця стаття допоможе Вам ознайомитись з тим, які взагалі схеми інвестицій в нерухомість застосовуються на практиці, їх ключовими особливостями,  ризиками та іншими, не менш важливими моментами, які вимагають ретельного аналізу.

Договір купівлі-продажу майновий прав на нерухомість

Цей вид інвестування стає все більш актуальним та часто використовується як альтернатива інвестиційному договору, оскільки законодавство України забороняє прямо укладати інвестиційні договори. Інвестувати та профінансувати об’єкти житлового будівництва шляхом залучення «недержавних коштів» фізичними за юридичними особами можливо здійснити виключно через фонди інвестування будівництва, різноманітні фонди операцій з нерухомістю, інститут спільного інвестування та іншими.

Ключова особливість цієї схеми інвестування в нерухомість полягає в тому, що ви купуєте не сам об’єкт будівництва, як одиницю (квартиру, приміщення чи інший об’єкт, незалежно від його мети), а власне набуваєте майнові права на це майно, що передається за договором купівлі-продажу майнових прав.

Відповідно до ст. 658 Цивільного кодексу України, право на продажу товару (окрім випадку примусового продажу) належить – власнику такого товару. Якщо коротко, то це положення закону зазначає, що відчужувати майно має право виключно власник такого майна. До речі, до цієї схеми інвестування застосовуються стандартні положення, як і в інших договорах про купівлю-продаж, встановлені Цивільним кодексом України. Проте, при аналізі такого характеру інвестиції, слід звернути увагу на наступні моменти:

1. в договорі повинно бути чітко визначено, що покупець купує саме майнові права на конкретний об’єкт нерухомості, а не саму нерухомість, як одиницю товару;
2. зміст прав, що передаються інвестору, а також порядок передачі майнових прав на об’єкт нерухомості;
3. в предметі договору повинно бути чітко визначено всю інформацію, що стосується об’єкта нерухомості (номер буднику, адреса, кількість кімнат, кількість квадратних метрів, тощо);
4. ціна договору, а саме Вашої нерухомості;
5. строки (доволі важливий момент, оскільки в договорі повинно бути вказано коли саме передаються майнові права на об’єкт нерухомості, коли відбувається введення об’єкта в експлуатацію та інші строки);
6. ретельно вивчити розділ про гарантії інвестору (Ніхто не застрахований від форс-мажорних обставин, тому інвестору обов’язково потрібно бути впевненому, що у випадку непередбачуваної ситуації він зможе захистити свої права);
7. особливості дострокового розірвання договору (недобросовісні забудовники хочуть зробити все максимально «під себе». На практиці ж бувають випадки, коли за мінімальне порушення забудовник може розірвати договір з покупцем без повернення авансу і т.д).

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості, як схеми інвестування в нерухомість

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості – такий вид договору, в якому фіксується намір між інвестором та забудовником укласти основний договір купівлі-продажу у конкретний строк або у конкретний момент в майбутньому на тих самих умовах, що були погоджені в попередньому договорі.

Цей вид договору є передбаченим ст. 635 Цивільного кодексу України. Як і у основному договорі, законодавство не містить жодних обмежень предмету або в цілому видів такого договору. Особливість такого виду договору полягає в тому, що для забудовника та інвестора виникає обов’язок у обумовлений термін в майбутньому укласти відповідний договір на тих самих умовах. Зверніть увагу, щоб цей договір був попереднім – про це повинно бути чітко зазначено у самому договорі.

Щодо умов цього договору, то тут чинне законодавство також не передбачає, які саме істотні умови основного договору повинні бути встановлені у попередньому договорі.

Окрім основних положень договору, про які ми писали в розділі про договір купівлі-продажу, слід звертати увагу на положення, в яких йде мова про можливість зміни обставин, що може стати причиною для перегляду істотних умов договору.

Такий тип фінансування є свого роду гарантією між забудовником та інвестором, особливо коли об’єкт нерухомості ще не введено в експлуатацію, або такий об’єкт ще знаходиться на стадії будівництва.

Інвестиційний договір в нерухомість – схеми інвестування в нерухомість

На перший погляд, схеми інвестування в нерухомість – очевидні. Так само і цей вид інвестиції є досить простий та прозорий. Але це не так. В чинному законодавстві такого поняття як інвестиційний договір взагалі не міститься, та немає визначених конкретних ознак чи видів таких договорів. У зв’язку з відсутністю правового регулювання – укладання таких договорів може бути небезпечним для інвестора та мати негативні наслідки.

Особливість цього виду інвестиції в нерухомість полягає в тому, що за цим договором право власності не переходить до інвестора, оскільки особа, що отримує інвестиції не є власником такої нерухомості, а лише зобов’язується його збудувати. З цього випливає, що відчуження об’єкта нерухомості неможливе до завершення самого будівництва.

Інвестор може стати власником бажаної нерухомості виключно після здачі об’єкту нерухомості в експлуатацію.

Предметом в інвестиційному договорі виступає обов’язок інвестора внести певну суму коштів, а забудовник зобов’язується передати конкретне визначений об’єкт інвестування.

Об’єктом інвестування може бути лише конкретна квартира чи приміщення, яка після етапу здачі в експлуатації – стає майном.

На жаль, ризиків достатньо і в цій схемі інвестиції. Зокрема, так звана «подвійна продаж нерухомості» на практиці є досить популярною. Ця схема не дає вам 100% гарантії, що майнові права на квартиру не були нікому продані до Вас. Перевірити цей факт теж неозброєним оком буває складно.

Договір пайової участі у Житлово-будівельному кооперативі

Однією з можливих схем інвестиції в нерухомість є участь фізичних, або юридичних осіб у фінансування будівництві житла, яке у свою чергу базується на принципі їх пайової участі в такому будівництві.

«Пайова участь» полягає в тому, що  фізичні особи беруть участь у частковому фінансуванні будівництва всього об’єкту нерухомості, а вже в подальшому отримують у власність відповідну частину нерухомості. Зазвичай під відповідною частиною нерухомості розуміється квартира чи якесь приміщення.

Суть такої схеми  полягає в залученні інвестора як асоційованого члена кооперативу, який отримують право дорадчого голосу в житлово-будівельному кооперативі, проте інвестор не може безпосередньо впливати на прийняття рішень по діяльності житлового кооперативу. Після того, як інвестор набуває статусу асоційованого члена, він зобов’язується вносити пайові внески (паї), метою яких є фінансування об’єкта нерухомості в якому планується купівля квартири чи іншого приміщення.

Також, для того щоб асоційований член зміг вносити пайові внески – він зобов’язується укласти договір пайової участі житлово-будівельному кооперативі. Вже в цьому договорі і визначається вся важлива інформація стосовно об’єкта нерухомості, строки сплати пайових внесків, права та обов’язки, гарантії, тощо.

Договір участі у Фонді фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку

Фонд фінансування будівництва – один з найнадійніших та популярніших видів інвестування в нерухомість. Діяльність таких фондів регулюється законодавством України. Створити такий фонд можливо лише за наявності відповідної ліцензії. Законодавство також містить чіткі вимоги осіб, які організовують такого характеру. Зокрема, з метою захисту інвестора – статутний капітал фонду повинен становити не менше 1 мільйону євро. Більше того, ще однією гарантією є те, що цей самий статутний капітал вже повинен бути наповнений до залучення коштів потенційних інвесторів.

Учасниками відносин в такій схемі інвестування із створенням фонду виступають замовник будівельного об’єкта, забудовник, управитель фондом та безпосередньо сам інвестор. Окрім цього, забудовник підписує ще один договір з управителем фондом. Такий договір передбачає обов’язок забудовника здійснити зведення проекту нерухомості, а також обов’язок з введеня такого об’єкта в експлуатацію. Вже після цих етапів – забудовник може передати нерухомість інвесторам.

Інвестор, з метою передачі коштів підписує договір із фондом. Фонд у свою чергу, після отримання коштів здійснює «перекидку» цих коштів забудовнику.

Фонд створюється для конкретної мети. Фонд ліквідується після закінчення етапів будівництва об’єкту нерухомості.

Очевидно, що жодна із схем не дасть 100 відсоткової гарантії, проте завжди потрібно знати, з чим Ви маєте справу, коли плануєте інвестувати в нерухомість. Незалежно від схеми інвестування – рекомендуємо залучати кваліфікованих юристів. Вони зможуть проаналізувати схему інвестиції та вчасно виявити недобросовісного забудовника чи інші ризики, які можуть виникнути в подальшому.

Схеми інвестування в нерухомість – графічний підсумок