5% податку з оренди житла: новий законопроєкт про “відбілення” ринку нерухомості
13 лютого 2026 року до Верховної Ради України надійшов законопроєкт №15031, який пропонує кардинально змінити оподаткування доходів від здавання житла в оренду. Автори документа обіцяють зниження податку з 18% до 5% та навіть повне звільнення від оподаткування на період воєнного стану.
Чи реально це виведе ринок оренди з тіні, чи варто орендодавцям радіти передчасно, і які підводні камені ховає цей законопроєкт — розбираємо детально 5% податку з оренди житла.
Що пропонує законопроєкт №15031
Законопроєкт про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування доходів від здавання в оренду житлової нерухомості був зареєстрований у Верховній Раді 13 лютого 2026 року та 16 лютого переданий на розгляд профільного бюджетного комітету. Документ має на меті “відбілення” тіньового ринку оренди житла через зменшення податкового навантаження на власників нерухомості.
Ключова пропозиція законопроєкту — зниження ставки податку на доходи фізичних осіб від здавання житла в оренду з поточних 18 % до 5% податку з оренди житла. На перший погляд це виглядає як суттєва податкова пільга, яка має стимулювати власників нерухомості легалізувати свої доходи від оренди.
Проте важливо розуміти, що крім податку на доходи фізичних осіб існує ще військовий збір, який становить 5 відсотків і не скасовується цим законопроєктом. Таким чином, фактичне податкове навантаження на власника житла, який здає його в оренду, становитиме не 5%, а 10% від суми отриманих коштів — 5% ПДФО плюс 5% військового збору.
Актуальні статті:
Тимчасове звільнення від оподаткування до кінця воєнного стану
Найцікавішою частиною законопроєкту є прикінцеві положення, які пропонують тимчасово повністю звільнити власників житла від оподаткування доходів від оренди. Ця пільга має діяти з 1 квітня 2026 року до 31 грудня того року, в якому буде скасовано воєнний стан в Україні.
Це означає, що якщо законопроєкт буде прийнятий у запропонованій редакції, власники житлової нерухомості зможуть здавати квартири в оренду, декларувати отримані доходи в податкових деклараціях, але не сплачувати з цих доходів ні податок на доходи фізичних осіб, ні військовий збір протягом усього періоду дії воєнного стану.
Така норма виглядає надзвичайно привабливо для орендодавців і теоретично могла б стимулювати масову легалізацію ринку оренди житла. Проте саме ця норма викликає найбільше скептицизму щодо реальних шансів прийняття законопроєкту, оскільки держава втрачатиме значні податкові надходження в період, коли кожна гривня бюджету критично важлива.
Чому 10% податку не є вигідною пропозицією
На перший погляд, зниження податку з 23% (18% ПДФО + 5% військовий збір) до 10% (5% податку з оренди житла – ПДФО + 5% військовий збір) виглядає як суттєва економія. Проте якщо порівняти цю пропозицію з можливостями, які вже зараз доступні через реєстрацію фізичної особи-підприємця, картина стає менш оптимістичною.
Фізична особа-підприємець на третій групі єдиного податку сплачує 5 відсотків єдиного податку та 1 відсоток військового збору від доходу, що в сумі становить 6 відсотків. Додатково підприємець третьої групи сплачує єдиний соціальний внесок, але цей внесок формує пенсійний стаж та соціальне страхування, тобто це не чисті витрати, а інвестиція в майбутнє.
Якщо порівнювати чисте податкове навантаження без урахування ЄСВ, то ФОП на третій групі платить 6% податків проти запропонованих 10% для фізичних осіб-орендодавців. Економія становить 4 відсоткові пункти на користь статусу підприємця. Для доходу від оренди 20 тисяч гривень на місяць це різниця 800 гривень щомісяця або 9600 гривень на рік.
Відео на тему: 5% податку з оренди житла! Проект закону!
Аналіз складу авторів законопроєкту та їхньої попередньої законотворчої активності дає підстави для скептицизму щодо реальних шансів прийняття цього документа. Законопроєкти від окремих груп депутатів часто залишаються на стадії першого читання або взагалі не доходять до розгляду в залі Верховної Ради.
Крім того, законопроєкт містить норму про повне звільнення від оподаткування доходів від оренди на період воєнного стану, що означає суттєві втрати для державного та місцевих бюджетів. В умовах воєнного часу, коли бюджет критично потребує кожної гривні податкових надходжень, прийняття норми про масове звільнення від оподаткування виглядає малоймовірним.
Ринок оренди житла в Україні оцінюється в мільярди гривень щорічно. Навіть якщо легалізується лише частина цього ринку, але за нульовою ставкою податку, бюджет не отримає додаткових надходжень, що суперечить логіці будь-якої податкової реформи. Зазвичай метою таких реформ є баланс між стимулюванням легалізації та збереженням фіскальної ефективності.
Тому слідкуйте за оновленнями, читайте YANKIV базу знань!
