Коли власники нерухомості можуть ігнорувати державні мінімуми оренди

Плануєте здавати квартиру в оренду і переживаєте через державні мінімуми орендної плати? Є випадок, коли ці обмеження на вас взагалі не поширюються. 

Якщо вашим орендарем буде звичайна фізична особа, а не підприємець чи компанія, ви зможете встановити будь-яку орендну плату за взаємною згодою. 

Розберемося, чому це так і як правильно оформити такі відносини з податкової точки зору.

Що таке державний мінімум орендної плати

Українське законодавство встановлює особливі правила для оподаткування доходів від оренди нерухомості. Згідно з пп. 170.1.2 Податкового кодексу, об’єкт оподаткування визначається виходячи з орендної плати в договорі, але не менше встановленого державного мінімуму.   

Цей мінімум розраховується за Методикою КМУ №1253, яка враховує площу нерухомості та вартість квадратного метра в конкретному населеному пункті. Органи місцевого самоврядування щорічно встановлюють мінімальну вартість оренди за квадратний метр та оприлюднюють її для жителів громади. 

Головна мета такого механізму – запобігти штучному заниженню орендної плати в договорах для ухилення від сплати податків.   

Важливий нюанс: якщо місцева влада не встановила або не оприлюднила таку мінімальну вартість до початку року, то базою для оподаткування є сума, зазначена у вашому договорі оренди.   

Ключовий виняток для фізичних осіб

Найважливіший момент, який варто знати кожному власнику нерухомості: вимога щодо мінімальних орендних платежів НЕ застосовується, якщо орендарем є фізична особа, яка не є підприємцем чи самозайнятою особою.   

Це означає, що укладаючи договір із звичайною людиною (не ФОПом, не представником компанії), ви маєте повне право встановити будь-яку суму щомісячного платежу. Держава не регулює її розмір – орендна плата визначається виключно вашою домовленістю з орендарем.

Юридично це обґрунтовано тим, що звичайна фізична особа-орендар не є вашим податковим агентом. Податковий кодекс покладає обов’язок контролювати мінімальну плату саме на податкових агентів (якими є, наприклад, компанії-орендарі).

Оскільки у вашого орендаря такого статусу немає, цей механізм контролю просто не застосовується, і вся відповідальність за сплату податків лежить виключно на вас.   

Податки з оренди у 2025 році: що змінилося

Відсутність вимог до мінімальної плати не звільняє від податкових зобов’язань. У 2025 році система оподаткування оренди включає два обов’язкові платежі.

• Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) – ставка 18% від отриманої орендної плати. Цей податок залишився незмінним порівняно з попередніми роками.   
• Військовий збір (ВЗ) – ставка 5% від отриманої орендної плати. Важлива зміна: з 1 січня 2025 року ставка збільшилася з попередніх 1,5% до 5%.   

Загальне податкове навантаження становить 23% від доходу (18% + 5%). Якщо ви отримуєте 15 000 грн щомісяця, до бюджету потрібно сплатити 3 450 грн.  

Відео на тему: Документальна перевірка у ФОП. Що будуть питати?

Обов’язки орендодавця: покроковий алгоритм сплати податків

Коли орендарем є звичайна фізична особа, вона не виступає вашим податковим агентом. Уся відповідальність за правильне нарахування та своєчасну сплату податків лежить на орендодавцеві. Процес сплати складається з двох ключових етапів.

Крок 1: Авансові платежі щокварталу

Протягом року ви зобов’язані самостійно сплачувати податки авансом – за підсумками кожного кварталу. Зробити це потрібно протягом 40 календарних днів після завершення звітного кварталу.   

Важливий юридичний нюанс: Хоча сплата авансових платежів є вашим прямим обов’язком згідно з Податковим кодексом, важливо розуміти механізм відповідальності. Штрафні санкції за несвоєчасну сплату застосовуються до узгодженого податкового зобов’язання, яким стає сума податку після подання вами річної декларації.

Таким чином, несплата або прострочення квартального авансу не призводить до автоматичного нарахування штрафу, оскільки ця сума ще не є узгодженою. 

Однак це не скасовує обов’язку платити авансом — вся несплачена сума накопичується і має бути погашена при остаточному річному розрахунку.   

Крок 2: Річна декларація та остаточний розрахунок

Після закінчення року ви подаєте річну податкову декларацію про майновий стан і доходи. У ній ви вказуєте загальну суму доходу від оренди за весь рік та розраховуєте загальну суму податкових зобов’язань.

• Термін подання декларації: до 1 травня року, наступного за звітним.   
• Термін остаточної сплати: до 1 серпня року, наступного за звітним.   

Суми, які ви сплачували авансом щокварталу, враховуються при остаточному розрахунку. До 1 серпня ви сплачуєте лише різницю, якщо така виникла.

Висновки

Здаючи нерухомість звичайній фізичній особі, ви звільняєтесь від необхідності дотримуватися державних мінімумів орендної плати. Розмір платежу встановлюється виключно за домовленістю сторін. 

Водночас важливо пам’ятати про зміни в оподаткуванні 2025 року: загальна ставка податків зросла до 23% через збільшення військового збору. 

Чітке дотримання процедури сплати податків — авансові платежі щокварталу та подання річної декларації — допоможе уникнути проблем з податковою службою та значних фінансових санкцій.

Потрібна професійна допомога з оформлення доходів від оренди? Зверніться до кваліфікованих податкових консультантів для індивідуальної консультації та складання декларацій. Записатись на консультацію →

Часті запитання