Податок на нерухомість в Україні: хто і за яких умов звільняється від сплати?

Питання сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, залишається актуальним для багатьох українців. Особливої гостроти воно набуло в умовах повномасштабної війни.

Чимало власників житла цікавить, хто саме має право на звільнення від податку на нерухомість у 2025 році, які пільги передбачені законодавством, і як воєнний стан вплинув на ці зобов’язання. 

У цій статті ми детально розглянемо норми Податкового кодексу України (ПКУ), зокрема статтю 266 ПКУ, та роз’яснимо, хто не платить податок на нерухоме майно та за яких умов надаються відповідні пільги. Розуміння цих аспектів допоможе уникнути непорозумінь з податковими органами та правильно реалізувати свої права.

Звільнення від податку на нерухомість через війну: актуальні умови

Повномасштабне вторгнення РФ змусило законодавців адаптувати податкові норми до реалій воєнного часу. Згідно з чинним законодавством, від сплати податку на нерухомість тимчасово звільняються власники майна, яке зазнало негативного впливу війни. Розглянемо ключові категорії:

Нерухомість на територіях активних бойових дій

Якщо ваше житло чи інша нерухомість розташована на території, де ведуться або велися активні бойові дії, ви маєте право не сплачувати податок за певний період. Перелік таких територій офіційно затверджений наказом №376 Міністерства розвитку громад та територій України. Важливо відслідковувати актуальність цього переліку, оскільки ситуація може змінюватися.

Житло на тимчасово окупованих територіях

Аналогічна пільга стосується громадян, чиє нерухоме майно знаходиться на територіях, тимчасово окупованих Російською Федерацією. Звільнення діє на період окупації відповідної території, що також визначається офіційними рішеннями уряду.

Зруйноване або пошкоджене війною майно

Власники житла, яке стало непридатним для проживання внаслідок воєнних дій (було зруйноване або суттєво пошкоджене), також звільняються від сплати податку. Це стосується не лише зон активних бойових дій, але й об’єктів у відносно безпечних регіонах, які постраждали від ракетних ударів чи інших атак ворога. 

Для підтвердження факту руйнування або пошкодження необхідні відповідні документи, отримані в установленому порядку (наприклад, акт обстеження, дані з Реєстру пошкодженого та знищеного майна).

Стандартні пільги з податку на нерухомість згідно зі ст. 266 ПКУ

Незалежно від воєнного стану, Податковий кодекс України (стаття 266) передбачає низку постійних пільг щодо сплати податку на нерухомість для певних категорій об’єктів та власників. Варто зазначити, що стандартна пільга зі сплати податку надається шляхом зменшення бази оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості:

• для квартири/квартир незалежно від їх кількості – на 60 кв. метрів;
• для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості – на 120 кв. метрів;   
• для різних типів об’єктів житлової нерухомості (у разі одночасного перебування у власності  платника квартири/квартир та житлового будинку/будинків) – на 180 кв. метрів.   

Детальніше про те, як розрахувати та сплатити податок на нерухомість, ми писали в окремій статті.

Водночас, стаття 266 ПКУ передбачає повне звільнення від податку на нерухомість для певних категорій власників та типів об’єктів, незалежно від метражу. Зокрема, пільга надається для житла, що належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, а також (з розрахунку один об’єкт на дитину) дітям з інвалідністю, яких виховують одинокі батьки. Не сплачують податок і багатодітні та прийомні сім’ї, які мають на вихованні п’ятьох і більше дітей.

Окремо звільняються від оподаткування об’єкти специфічного призначення чи власності: житлова нерухомість, що має статус дитячого будинку сімейного типу, та житлові об’єкти, що належать громадським об’єднанням осіб з інвалідністю та їхнім підприємствам. Ці категорії майна не є базою для нарахування податку.

Відео на тему: Як уникнути податкових проблем при переказах з картки на картку в 2025 році

Чи звільняються пенсіонери від податку на нерухомість?

Це одне з найпоширеніших питань. Важливо розуміти: вік власника житла сам по собі не є підставою для звільнення від сплати податку на нерухомість. Пенсіонери, як і інші громадяни, зобов’язані сплачувати податок, якщо площа їхньої нерухомості перевищує встановлені пільгові норми (60 кв.м для квартир, 120 кв.м для будинків, 180 кв.м для різних типів). 

Податкові органи чітко наголошують, що пенсійний вік не скасовує податкового обов’язку щодо “надлишкових” квадратних метрів — пільга для пенсіонерів за віком існує для земельного податку, але не для податку на нерухомість.

Іншими словами, пенсіонер може бути звільнений від сплати лише за наявності інших підстав, передбачених законом (наприклад, якщо він належить до іншої пільгової категорії або його майно знаходиться в зоні бойових дій). 

Коли пільга з податку на нерухомість не застосовується?

Навіть якщо ви формально належите до пільгової категорії або володієте нерухомістю в межах неоподатковуваної площі, існують ситуації, коли пільга з податку на нерухомість для фізичних осіб не застосовується. Згідно з підпунктом 266.4.3 пункту 266.4 статті 266 ПКУ, це відбувається у двох основних випадках:

Перевищення п’ятикратного розміру неоподатковуваної площі

Якщо загальна площа об’єкта/об’єктів нерухомості, що перебувають у власності платника податку, значно перевищує встановлені ліміти (тобто більше ніж 300 кв.м для квартир, 600 кв.м для будинків або 900 кв.м для комбінованого володіння), пільга щодо зменшення бази оподаткування не надається. У такому випадку податок сплачується з усієї площі об’єкта.

Використання нерухомості для отримання доходу

Якщо ви використовуєте свою житлову нерухомість (або її частину) з метою отримання прибутку, пільга зі сплати податку втрачається. Це стосується таких випадків:

• Здавання нерухомості в оренду.
• Передача майна в лізинг або позичку.
• Використання об’єкта у підприємницькій діяльності (наприклад, як офіс, магазин, склад тощо).

У таких ситуаціях власник зобов’язаний сплачувати податок на нерухомість на загальних підставах, незалежно від площі та належності до інших пільгових категорій.

Варто враховувати, що використання нерухомості в підприємницькій діяльності тягне за собою не тільки втрату пільги з податку на нерухомість, але накладає інші податкові особливості, наприклад, специфіку оподаткування компенсації комунальних платежів для ФОП-орендодавців.

Роль місцевої влади: додаткові пільги

Важливим аспектом оподаткування нерухомості в Україні є повноваження органів місцевого самоврядування (сільських, селищних, міських рад). Вони мають право встановлювати додаткові пільги зі сплати податку на нерухоме майно, що сплачується на відповідній території.

Це означає, що окрім загальнодержавних пільг, у вашій громаді можуть діяти специфічні звільнення для певних категорій громадян чи типів нерухомості. Щоб дізнатися про наявність таких додаткових пільг, варто звернутися до відповідної місцевої ради або перевірити інформацію на її офіційному веб-сайті.

Висновки

Отже, звільнення від податку на нерухомість у 2025 році можливе за низки умов, пов’язаних як із воєнним станом (розташування на окупованих територіях чи в зоні бойових дій, руйнування житла), так і зі стандартними пільгами, визначеними статтею 266 ПКУ (соціальні категорії, багатодітні сім’ї тощо).

Важливо пам’ятати, що пенсійний вік сам по собі не дає права на пільгу, а використання нерухомості для отримання доходу або володіння надто великою площею може анулювати право на звільнення. Завжди перевіряйте актуальні переліки територій, що постраждали від війни, та не забувайте про можливі додаткові пільги від місцевої влади. 

Розуміння цих правил допоможе вам уникнути штрафів та коректно виконати свої податкові зобов’язання.

Загалом ситуація кожного власника нерухомості індивідуальна. Якщо ви маєте сумніви щодо необхідності сплати податку на нерухомість, наявності права на пільги або потребуєте допомоги в інтерпретації норм законодавства та актуальності змін — звертайтесь, наші адвокати допоможуть розібратися у вашій конкретній ситуації та захистити ваші права.